겸용주택, 주택이냐 상가냐 결정지은 두 가지

상가 겸용주택, 주택의 연면적 더 클 경우

1세대 1주택 2년이상 보유 시 양도세 비과세

국세기본법 상 실질과세원칙에 근거

양도당시 어떻게 사용하고 있었는지가 핵심

상가와 주택을 함께 사용하는 겸용주택의 양도소득세 비과세 여부를 판단할 때 주민등록전입신고가 이뤄지고 주택분 재산세가 과세됐다면 해당면적은 주택으로 봐야한다는 조세심판원의 결정이 나왔다.

청구인 A씨는 과거 취득한 쟁점 겸용주택(주택+상가)의 양도가 비과세 적용대상이라고 판단해 관련 세금을 신고하지 않았다. 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 클 경우 건물 전체를 주택으로 보는 규정에 따라 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있기 때문이다.

반면, 과세관청은 청구인 A씨가 양도 당시 쟁점부동산을 음식점(상가)으로 사용했으므로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 없다며 과세 통지서를 발송했다.

소득세법 시행령 제154조에 따르면, 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 주택의 연면적이 더 클 때 그 전부를 주택으로 보되, 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 적거나 같을 때에는 해당 부분은 주택으로 보지 않는다고 규정되어 있다.

이 규정을 적용하기 위해서는 양도일 현재가 기준이 되는데, 이때 서류상의 용도가 아닌 실제 용도에 따라 판단해야한다는 게 과세관청의 입장이었다. 과세관청은 "설령 주택 면적이 음식점(상가) 면적보다 크다고 하더라도 상가 부분과 그 부속토지의 경우 양도세 과세대상에 해당 한다"고 반박했다.

이를 판단하는 데 있어 조세심판원은 그간 A씨가 납부했던 재산세와 주민세 등을 근거자료로 삼았다.

심판원은 "A씨가 부동산 건물에 전입해 양도하는 시점까지 주민등록주소를 옮겨뒀고, 전기사용변경신청접수내역에 주택용과 일반용 전기사용 신청이 혼재된 사실이 있다"며 "해당 건물은 실제 주택과 음식점으로 겸용된 것으로 보인다"고 분석했다.

이어 "재산세가 주택분으로 과세된 사실에서(주택 연면적이 더 크다면) 쟁점부동산 건물 전체를 주택으로 보는 것이 합리적이므로, 양도소득세를 부과한 처분을 취소해야한다"고 판결했다.

겸용주택을 판단하는 데 있어 납세자와 과세관청의 입장차가 자주 발생해 법적다툼의 소지가 있는 만큼, 양도 전 반드시 사전에 확인해야한다는 게 세무전문가의 조언이다.

안정석 시대세무회계 대표 세무사는 "상가와 주택을 함께 사용하는 겸용주택의 경우 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때 반드시 주택의 연면적이 더 큰지 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

[조심 2021인4821]