◆…주택이 주거용으로 사용되지 않고 공가 상태에서 확실히 멸실됐다면 주택으로 볼 수 없다는 조세심판원의 결정이 나왔다.(사진 클립아트코리아)
A씨는 지난 2019년 다가구용 단독주택(대지 132제곱미터, 건물 228제곱미터)을 팔았고, 이때 '1세대 1주택'으로 판단하면서 양도소득세를 신고·납부하지 않았다. 그런데 국세청(이하 처분청)은 "비과세 대상이 아니다"라며 지난해 5월 양도소득세를 납부하라는 통지서를 보냈다. A씨의 아내가 시골에 보유한 주택이 '주거용'으로 사용이 가능하다는 이유에서다.
A씨는 "해당 부동산은 주택의 기능을 상실한 폐가에 해당하기 때문에 주택 수에서 제외해야 한다"며 조세심판원에 불복을 제기했다.
현재 1세대 1주택 비과세에 해당된다면 양도세 신고를 할 필요가 없다. 단 1세대 1주택으로 양도가액이 12억원(작년 12월 8일부터, 종전 9억원)을 초과하면 신고대상이다. 또 2년 이상 보유, 조정대상지역(2017년 8월 3일 이후 취득)이라면 2년을 거주해야만 보유주택을 팔 때 양도차익에 대해 세금을 내지 않는다.
A씨의 주장에 따르면, 해당 부동산은 1976년 지어진 노후 주택으로 A씨의 어머니가 실제 거주했다. 그러나 2008년 5월 A씨의 어머니가 죽으면서 주택은 10년 넘게 방치되어 왔다.
A씨는 "전기요금 납부내역상 2017년부터 2021년 현재까지 월별 전기사용량이 0이고, 상하수도 요금내역상 2016년부터 2021년 5월까지 평균 상수도 사용량이 0"이라며 "일부 확인되는 사용량은 노후된 수도관 파손으로 누수가 발생한 것으로 실제 거주에 사용된 내역은 아니다"라고 밝혔다.
주택 기능을 못하는 폐가라고 했다. A씨는"해당 부동산은 내부에 화장실·위생시설이 없으며 난방시설도 오래전 고장난 상태로 주거용으로서의 구조나 기능이 적합하지 않아 일부 수선만으로는 사람이 거주할 수 있는 주택으로 보기 어렵다"고 밝혔다.
반면 처분청은 주택분 재산세가 양도일 현재까지 계속해서 납부된 사실이 '지방세 세목별 과세증명서'를 통해 확인된다는 점을 근거로 주택이라고 맞섰다. 네이버·카카오 등 포털사이트 로드뷰 등을 통해 본 결과로도 외관이 청결하다고도 했다.
처분청은 "일부 노후화가 진행되어 있었다 하더라도 그 기본적인 구조나 기능 등의 면에서 주거용에 적합한 상태에 있어 일부 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있는 상태"라며 "해당 부동산은 소득세법상 주태에 해당한다고 봐야 한다"고 밝혔다.
하지만 조세심판원의 판단은 처분청과 달랐다(취소 결정, 납세자 승소). 다가구용 단독주택을 팔 때 당시에 해당 부동산은 사실상 주거 기능을 상실한 폐가로 보인다는 것이 이유다.
심판원은 결정문을 통해 "현장 사진에 따르면, 기와·지붕 일부가 허물어져 있고 천장에 누수된 흔적이 있으며 싱크대가 설치된 벽면에 구멍이 뚫려 있는 상태"라며 "주택으로 사용하기 위해서는 간단한 수리나 보수 정도가 아니라 대수선이 필요해 보이므로, 해당 부동산을 주거용으로 사용이 가능한 주택에 해당하는 것으로 본 과세처분은 잘못이 있다”고 판단했다.
[참고심판례: 조심2021서5940]
