올해 주택 가격 전망 전문가는 '상승' 중개사는 '하락' 우세

-‘2022 KB 부동산 보고서’ 발간...전문가, 중개사 , PB 783명 설문조사

-전세 가격은 전문가, 중개사 모두 '상승' 예상

올해 주택 매매시장에 대해 중개업소의 63%는 하락을 예상한 반면 부동산 전문가의 64%는 상승을 예상했다. 이에 비해 전세시장에 대해서는 중개업소와 전문가들이 모두 상승세가 지속될 것으로 전망했다. 이들은 또 올 하반기~내년 상반기에 주택 매매 및 전세시장이 안정화 될 것으로 내다봤다.

KB금융그룹은 이같은 내용을 골자로 한 ‘2022 KB 부동산 보고서’를 20일 발간했다. 2018년부터 발간해 온 이 보고서는 ▲2021년 주택시장 진단과 주요 이슈 ▲부동산시장 설문조사 ▲수도권 주택시장 점검 ▲2021년 상업용 부동산시장 진단과 2022년 전망 ▲주택가격 급등에 따른 버블 우려 점검 심층분석 리포트 등 다섯 개 부분으로 구성되어 있다.

이중 부동산 시장 설문조사는 부동산 전문가 161명, 공인중개사 572명, KB금융그룹의 PB 50명을 대상으로 실시됐으며 올해 주택 매매 및 전세시장 전망, 안정화 시기와 필요한 주택정책 등을 다루었다.

◇매매시장
중개업소와 시장 전문가들은 2022년 전국 주택매매시장에 대해 상반된 의견을 보였는데, 중개업소의 63%는 하락을 예상하는 반면, 전문가(64%)는 상승을 예상하였다. 상승 의견이 상당히 높았던 지난해와 비교해 시장 분위기가 상당히 위축된 것으로 보이며 특히 현장(중개업소)의 분위기는 체감적으로 훨씬 낮은 것으로 풀이된다.
수도권의 경우 전문가는 여전히 상승 의견 (74%)이 높았으며, 물량 부족과 대선 후 정책 변화 등을 상승 요인으로 지적했다. 특히 서울에 대해서는 전문가뿐 아니라 중개업소도 상승 응답이 많았는데, 매물 부족을 포함한 공급에 대한 우려가 높았다.
비수도권에 대해서는 중개업소·시장 전문가들 모두 의견이 5:5정도로 나누어졌다. 지역별로는 다소 상승과 하락이 다르게 진행되면서, 전체적으로는 보합 수준을 전망하고 있는 것으로 판단된다. 중개업소와 시장 전문가들의 상당수는 2022년 전국 전세가격이 지속 상승할 것으로 예상했다.
매매시장 전망과 유사하게 전문가들의 상승 의견이 중개업소에 비해 높았는데, 수도권의 경우 5% 이상 상승할 것이라는 응답도 22%나 있었다. 전세가격 상승 요인으로는 임대차법 이후 전세물량 감소와 입주물량 부족, 주택담보대출 규제에 따른 전세수요 증가 등을 지목하였다.
중개업소들도 지난해에 이어 올해도 전세가격 상승세가 지속될 것으로 전망하며, 수도권 중에서 서울지역과 비수도권의 전세시장 불안이 지속될 것으로 지적하고 있다. 주택 매매 시장의 안정화 시기에 대해서는 전문가와 중개업소 모두 2022년 하반기~ 2023년 상반기가 될 것으로 나타났다. 올해부터 주택시장이 과열국면에서 벗어나 진정국면으로 보는 시각이 많은 것으로 풀이된다.
다만, 시기는 미세하게 달랐다. 전문가들의 상당수는 2023년 상반기의 응답이 많은 반면, 중개업소들은 2022년 하반기로 예상하는 의견이 다소 높게 나타났다. 중개업소들이 최근의 주택시장 상황에 대해 좋지 않게 보고 있는 우려가 반영된 것이다.
전세시장도 매매시장과 비슷한 응답을 보였다. 2022년 하반기부터 안정화 될 것으로 보는 의견은 동일했으나, 중개업소의 경우 2022년 하반기를 안정화시기로 보는 의견이 전문가보다 높았다. ◇향후 필요한 대책
향후 주택시장에 가장 필요한 정책으로 전문가와 중개업소는 도심 고밀개발 공급확대, 생애최초주택구입자를 위한 규제완화·세제혜택, 그리고 대출규제 간소화 등을 꼽았으며, PB도 비슷한 의견이나 15억원 대출금지 완화가 필요하다는 응답도 나왔다.
지역별로 살펴보면, 수도권 중개업소들은 도심 고밀개발 및 재건축 규제완화를 통한 공급물량 확보 등을 강조하였는데, 그동안 강화된 규제로 수요가 위축됨에도 불구하고 여전히 주요지역 내 공급부족에 대한 인식이 큰 것으로 판단된다. 비수도권은 대출규제 간소화와 생초자를 위한 규제완화 필요성을 지적하며, 공급물량에 대한 부족보다는 전반적인 규제 강화에 따른 매수시장 불안이 반영된 것으로 판단된다. 기타의견으로 다주택자 양도세 인하를 통한 거래활성화의 필요성도 상당수가 응답했다. ◇PB고객 선호 투자자산
향후 주택시장에 가장 필요한 정책으로 전문가와 중개업소는 도심 고밀개발 공급확대, 생애최초주택구입자를 위한 규제완화·세제혜택, 그리고 대출규제 간소화 등을 꼽았으며, PB도 비슷한 의견이나 15억원 대출금지 완화가 필요하다는 응답도 나왔다.
지역별로 살펴보면, 수도권 중개업소들은 도심 고밀개발 및 재건축 규제완화를 통한 공급물량 확보 등을 강조하였는데, 그동안 강화된 규제로 수요가 위축됨에도 불구하고 여전히 주요지역 내 공급부족에 대한 인식이 큰 것으로 판단된다. 비수도권은 대출규제 간소화와 생초자를 위한 규제완화 필요성을 지적하며, 공급물량에 대한 부족보다는 전반적인 규제 강화에 따른 매수시장 불안이 반영된 것으로 판단된다. 기타의견으로 다주택자 양도세 인하를 통한 거래활성화의 필요성도 상당수가 응답했다.
◇PB고객 관심사
PB고객들의 2021년 부동산 관련 상담 및 자문 내용은 종부세 부담 상승이 가장 큰 영향을 미친 것으로 보인다.
다주택자의 종부세 부담이 2020년에는 ‘부동산 세무 상담’ 증가로 나타났으나, 2021년에는 본격적인 ‘보유부동산 처분 상담’으로 나타나고 있다. 2020년 3위였던 보유부동산 처분 상담은 2021년에 11%p 상승한 28%로 상담 순위 2위를 차지하였다. 또한 부동산 세무 상담 역시 3%p 감소하였지만, 42%로 여전히 1위를 차지하고 있다는 점에서 PB고객의 가장 큰 고민이 세금 문제와 이를 해소하기 위한 부동산 자산 처분 방법임을 알 수 있다.
한편, 현금 흐름을 창출하는 수익형 부동산 상담은 그 순위가 다소 하락하였지만 여전히 21%의 비중으로 PB고객들의 주요 관심사 중 하나임을 보여주고 있다. ◇투자유망 부동산
투자유망 부동산으로 아파트 분양이 여전히 1순위를 차지하나 과거에 비해 선호 비중은 크게 하락했다. 신축(준공 후 5년이내) 주택에 대한 관심도 크게 축소된 것도 특징이다. 이는 최근 종부세 현실화 및 주택매수심리가 다소 위축되면서 신축 아파트에 대한 투자 관심이 줄어든 것을 해석된다.
한편 재개발·재건축 등 정비사업에 대한 관심이 크게 높아졌다. 향후 대선을 앞두고 규제 완화 가능성에 대한 기대감이 반영된 것으로 판단된다.
중개업소와 전문가들은 토지시장에 주목하고 있는데, 향후 개발사업 추진 가능성에 힘입어 건설분야 전문가들을 중심으로 투자 관심이 크게 증가하였다.
PB들의 경우 세금 부담에 따라 주택시장보다 수익창출이 기대되는 상업용부동산으로 꼬마빌딩 등에 주목하는 것으로 조사되었다. ◇주택가격 버블 우려 점검
최근 7년간에는 전국 주택 매매가격 지수가 38%, 서울 아파트 가격 지수는 78%가 상승하였다. 소득 대비 주택가격 상승 폭이 커지면서 PIR도 크게 상승하였다. 최근 주택거래가 위축되고, 금리 인상 등 주택시장 내 불안 요인이 커지면서 주택가격 급락에 대한 우려도 나오고 있는 상황이다.
그러나, 정부의 투자수요 억제 정책이 지속되면서 대출규제가 강하게 적용되고 있다는 점, 향후 단기간의 주택공급 증가는 여전히 제한적이라는 점 등을 고려하면 급락 가능성은 상당히 낮다고 판단된다.
무엇보다도 주택이 우량 자산이라는 믿음이 여전히 존재한다는 점을 고려하면 주택시장이 조정국면에 진입하더라도 조정 속도는 상당히 완만하게 진행될 가능성이 높다.