5억에 산 주택 한 채, 15억에 판다면…양도세 계산은

국세청, '양도세 10문10답' 2회째
"매월 자주 묻는 사례 중심 안내"

1세대가 1채 주택을 보유하고 있고 해당 주택이 고가(高價)라면, 전체 양도차익 중 고가주택 기준금액을 초과하는 양도차익에 대해서만 과세가 된다. 고가주택 기준금액 이하에 해당될 땐 양도차익에 대한 세금은 내지 않는다. 국세청은 A씨 사례에 대해 "과세표준 금액에 세율을 적용한 산출세액은 424만5000원"이라고 했다. 필요경비(5000만원), 10년 이상 보유·거주한데 따른 80% 장기보유특별공제를 적용해서 구한 값이다.

국세청은 18일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10'를 내놨다. 납세자들이 자주 묻는 양도세 질의·답변 내용을 실제 사례별로 정리한 것으로, 지난달(3월16일)에 이어 두 번째 내놓는 자료다.
취득할 당시에 비조정대상지역에 소재하던 주택이 보유기간 재기산 시점에 조정대상지역으로 바뀌었다면 거주요건은 적용될까.

수도권에 2주택을 보유하고 있는 B씨 사례다. 그는 2003년 8월에 서울 소재한 주택(①주택)을 취득했으며, 해당 지역은 2017년 8월 3일에 조정대상지역으로 지정됐다. 이듬해 5월에 취득한 인천 소재 주택(②주택)은 2020년 6월 19일 조정대상지역으로 들어갔다. 그는 지난해 ②주택을 양도(과세)한 후, 내년 6월 ①1주택을 팔 예정이라고 한다.

'2주택 이상 보유자는 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우, 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 새로 기산한다'는 이야기를 들은 B씨는 "①주택 취득 당시에는 비조정대상지역으로 거주요건이 없었으나, 보유기간 재기산 시점에는 조정대상지역인 경우 거주요건이 새로 필요하느냐"며 국세청에 물었다.

국세청은 이 사례에 대해 "2017년 7월 3일 이후에 조정대상지역에 소재한 주택을 취득한 경우는 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다"며 "그러나 B씨와 같이 취득당시 비조정대상지역에 소재하던 주택은 거주요건이 없었으므로, 보유기간이 재기산되더라도 1세대 1주택 판단시 거주요건은 다시 적용하지 않는다"고 답했다.

동일세대로부터 상속받은 주택을 양도했을 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있을까. 한 납세자는 "아버지와 동일세대로 함께 거주했고, 2021년 7월 아버지의 사망으로 주택을 상속받았다"며 "올해 12월 상속받은 주택을 양도할 예정"이라고 했다. 그는 주택을 상속받아 자신 명의로 취득한 날부터 2년 이상 보유해야 1세대 1주택 비과세를 적용받는지가 궁금했다.

국세청은 "별도세대로부터 상속받은 주택을 양도하는 경우 상속이 개시된 날부터 2년 이상 보유해야 1세대 1주택 비과세가 가능한 것"이라면서 "그러나 동일세대로부터 상속받은 주택의 경우 상속인과 피상속인이 동일세대로서 주택을 보유한 기간과 상속개시 이후 상속인이 보유한 기간을 통산할 있다"고 답했다. 해당 사례의 경우, 2년 이상 보유했으므로 1주택 1세대 비과세가 가능하다는 소리다.

앞서 언급된 내용 외에 다른 사례를 보고싶다면 '국세청 누리집(www.nts.go.kr)→국세신고안내→양도소득세 월간 질의 TOP 10 메뉴선택' 이 경로를 거치면 된다. 국세청 관계자는 "앞으로도 국민들의 이해를 돕기 위한 다양한 납세지원 방안을 지속적으로 제공해 '국민이 편안한 보다 나은 국세행정'을 구현하겠다"고 말했다. 국세청은 이러한 자료를 매달 제작해, 누리집에 게시할 예정이다.