◆…국세청은 최근 납세자 질의 서면 답변에서 "2019년 12일 이전에 임대사업자 등록 등을 신청한 임대주택을 2020년 2월 11일 이후 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 거주기간의 제한을 받지 않는다"고 밝혔다. 다만 이 주택을 부담부증여로 넘겼을 때 채무승계액에 대한 양도소득세 비과세 여부는 사실관계를 판단해야 한다고 했다.(사진 연합뉴스)
#. 甲씨는 2015년 6월에 주택(A주택)을 취득했고, 2018년 9월 13일 전에 새로운 주택(B주택)에 대한 매매계약을 체결했다. 그해 12월 3일 별도세대인 동생과 공동명의로 B주택을 취득했고, 임대주택 등록도 마쳤다. 취득할 당시 주택 소재지는 각종 규제를 받는 조정대상지역(서울)이었다. 지난해 11월 A주택을 팔면서 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받았다. 올해 1월 24일 B주택을 직계존속에게 '부담부증여(임대차보증금)'를 하며, 이 과정에서 주택임대사업자로서 권리·의무를 포괄승계했다고 한다.
Q. 별도세대와 공동소유한 임대주택만을 보유한 1세대가 해당 임대주택을 직계존속에게 부담부증여한 경우, 거주기간에 제한없이 임대주택의 채무승계액에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용할 수 있는지 A씨는 궁금했다.
A. "2020년 2월 11일 이후 양도땐 '거주' 제한 없어…부담부 증여는 사실판단해야"
부담부증여란 부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산에 잡혀있는 전세보증금이나 은행 대출 등의 채무를 함께 수증자에게 넘김으로써 이후 수증자인 자녀가 채무를 상환하는 방법이다. 이때 채무액은 증여임에도 불구하고 실질적으로 부동산의 분할양도에 해당하기 때문에 양도소득세가 발생한다.
시가 10억원의 아파트에 전세보증금이 5억원이라고 가정해보자. 부담부증여를 하면 A씨의 자녀는 10억원의 재산을 받지만 전세금인 채무 5억원을 부담해야 한다. 향후 세입자가 나가고 본인이 해당 아파트에 산다면 전세금은 본인 자금으로 내줘야 한다. 이렇듯 5억원의 양도차익을 실현한 것으로 보고 양도세를 매기는 구조다. A씨가 '1세대 1주택자 양도세 비과세 요건(보유 또는 거주, 고가주택 기준 등)'을 충족한다면, 전세 5억원에 대해 부담해야 할 양도세는 전혀 없다.
국세청은 A씨의 질의에 대해 "2019년 12월 16일 이전에 임대사업자 등록 등을 신청한 임대주택을 2020년 2월 11일 이후 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 거주기간의 제한을 받지 않는다"고 답했다.
해당 주택을 부담부증여로 넘겼을 때 채무승계액에 대한 양도세 비과세 여부는 답하지 않았다. A씨가 질의한 내용만으로 사실관계를 규정하기 어렵기 때문에서다. 과거에도 유사한 사례가 있었다. 국세청 부동산거래관리과는 2011년 4월에 낸 서면 답변에서 "'소득세법 시행령 제154조 제1항'에 따른 1주택을 소유한 거주자가 해당 주택을 배우자에게 부담부증여하는 경우, 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 양도세가 비과세되는 것이나, 부담부증여에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항"이라고 했다.
[참고: 국세법령정보시스템, 법규재산-0298]
[관련법령]
상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액)
소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위)
