세입자가 직접 상속재산관리인 선임하여 건물주 지위 승계받게 할 수 있어
상속재산관리인 통해 보증금반환과 권리금 회수기회 주장할 수 있어
상속재산관리인이 경매로 건물 넘기면 낙찰자에게 신규 세입자 주선해야
권리금 회수가 가능한 업종의 세입자는 계약이 끝날 때 신규 세입자를 건물주에게 소개한다. 권리금을 받으려면 법에 따라 건물주에게 소개해야 할 의무가 있어서다. 하지만 건물주가 사망했고 그 상속인마저 상속을 포기한다면 상황은 간단치 않다.
1일 엄정숙 부동산 전문변호사는 유튜브 채널 ‘법도TV’에서 “건물주가 사망한 것도 모자라 상속인이 상속까지 포기한 상황이라면 세입자는 두 가지 걱정을 하게 된다”며 “첫 번째는 상가 보증금반환 걱정, 두 번째는 권리금 회수 걱정”이라고 말했다. 이어 “상속인이 없더라도 사망한 건물주의 재산을 관리하고 처리할 법적 절차를 밟으면 된다”고 조언했다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.
상속인 없는 상황에서 건물주의 재산을 관리하고 처리할 방법에는 상속재산관리인 제도를 이용하면 된다. 상속재산관리인이란 상속인이 여러 명인 경우나 상속인이 누구인지 분명하지 않을 때 국가제도에 의해 상속재산을 관리하는 사람을 말한다.
즉 상속인이 분명하지 않을 때 이해관계(세입자 혹은 채무 관계)에 있는 사람이 가정법원에 신청하여 상속재산관리인을 선임할 수 있다.
엄 변호사는 “상가 임대차에서 세입자는 매달 임대료를 내고 계약이 끝날 때 건물주에게 보증금을 돌려받아야 할 채권채무 관계가 있다. 따라서 세입자가 법원에 상속재산관리인을 신청할 수 있는 자격이 된다”며 “상속재산관리인이 선임되면 그에게 건물 관리와 원상을 유지할 권한이 있고 이를 위해 대리권을 가지게 된다”고 설명했다.
즉 이론적으로는 상속재산관리인이 건물주 권한을 대신 행사할 수 있어, 세입자는 상속재산관리인에게 보증금을 돌려받거나 권리금 회수가 필요할 땐 신규 세입자를 주선하면 된다는 의미다.
하지만 현실적으로 상속재산관리인을 상대로 보증금반환이나 권리금 회수를 위한 신규 세입자 주선이 이뤄지지 않는 경우가 많다.
엄 변호사는 “원칙적으로는 상속재산관리인이 건물주의 지위를 승계받는 게 사실”이라면서도 “다만 건물주의 상속인이 상속을 포기하는 사례는 건물주의 채무 상태가 좋지 않은 경우(빚이 많은 경우)가 많아 상속재산관리인이 건물주의 지위를 오랜 기간 행사하기보다는 대부분 건물을 경매에 넘겨 채무 관계를 정리한다”고 전했다. 이어 “경매과정에서 건물을 낙찰받은 사람이 건물주가 되고 세입자는 낙찰자를 상대로 보증금을 돌려받거나 권리금 회수 기회를 보장받게 된다”고 부연했다.
한편 경매로 건물주가 된 낙찰자가 세입자의 권리금 회수기회를 보장해 주지 않거나 이를 방해한다면 세입자는 어떻게 대처해야 할까.
엄 변호사는 “매매가 아닌 경매로 건물을 낙찰 받았어도 엄연히 기존 세입자와 계약 관계에 있는 건물주가 된다”며 “그런데도 낙찰자가 세입자의 권리금회수 기회를 보장해 주지 않는다면 낙찰자를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다”고 귀띔했다.
‘손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.
