당사자 합의, 화해 조서, 화해 기일, 전대차 확인, 강제집행
당사자 합의로 조서 작성과 화해 기일 지키도록 노력해야
세입자가 전대차한 경우 전차인까지 제소전화해에 특정해야
22일 엄정숙 부동산 전문변호사는 ‘법도TV’에서 “제소전화해는 세입자에게 문제 발생 시 명도소송 과정이 생략되기 때문에 신속하게 강제집행 신청을 할 수 있다”며, 다만 “몇 가지 건물주가 주의사항을 지키지 않으면 낭패를 볼 수 있다”고 당부했다.
이어 “건물주가 주의해야 사항은 대표적으로 당사자 간 합의, 위법한 화해 조서, 화해 기일 준수, 전대차 사업자 확인, 강제집행 등 5가지가 있다”고 조언했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.
제소전화해 신청에서 가장 중요한 것은 당사자 간 합의다. 즉 임대차 계약을 맺는 건물주와 세입자 간 합의를 말하는 것이다. 엄 변호사는 “제소전화해를 맺는 건 개인의 자유지만 당사자 간 합의가 되지 않으면 제소전화해 신청은 안된다”며 “만약 세입자가 제소전화해 신청을 거부한다면 법적인 문제는 없지만 건물주는 임대차계약을 맺지 않을 것”이라고 조언했다.
제소전화해 신청 시 주의사항 두 번째는 위법한 화해조항은 넣지 말아야 한다. 엄 변호사는 “제소전화해는 세입자에게 임대차 해지 사유 발생 시 빠르게 건물을 인도받는 장점이 있다”며 “다만 건물을 돌려줘야 한다는 조건 외에 세입자에게 권리금 포기나 갱신요구권 포기 같은 무리한 화해조항을 넣는다면 법원에서 기각이나 보정명령을 내릴 확률이 높아 위법한 조항은 넣지 않는 게 좋다”고 강조했다.
당사자 간 합의로 제소전화해 신청이 완료된 후에도 주의해야 할 점이 있다. 화해 기일을 준수해야 한다는 점이다. 화해 기일은 건물주와 세입자가 법원에 출석하여 계약 당사자인지 확인하고 화해 조서에 두 사람이 동의했는지를 판단하는 절차다.
엄 변호사는 “만약 화해 기일에 당사자 중 한 명이 출석하지 않는다면 제소전화해는 성립될 수 없다”며 “화해 기일 전 세입자가 법원 출석이 가능한지 또는 세입자의 법률 대리인인 변호사가 출석할 수 있는지를 확인해야 한다”고 전했다.
한편 제소전화해 전·후로도 주의해야 할 점이 있다. 세입자가 전대차 사업자인지 확인하는 일이다. 전대차란 건물을 임차한 세입자가 건물주의 동의하에 다른 사람에게 재임대하는 계약을 말한다. 이 경우 세입자와 계약맺는 사람을 전차인이라고 한다. 엄 변호사는 “전대차 계약에서는 세입자뿐 아니라 전차인도 제소전화해에 특정하여 조서를 받아두는 것이 안전하다”고 귀띔했다.
마지막으로 세입자가 제소전화해 조서를 위반해 강제집행을 할 때도 주의할 점이 있다. 건물주가 세입자의 짐을 빼내어 강제집행을 하는 행동이다. 엄 변호사는 “제소전화해 조서가 있다고 해서 건물주가 세입자의 짐을 함부로 빼내는 행동은 위법에 해당한다”며 “세입자가 화해 조서를 위반했다면 법원에 강제집행 신청을 하여 법 절차에 따라야 한다”고 강조했다.
