◆…국세청은 "국민들이 자주 묻는 양도소득세 질의·답변 사례를 쉽게 풀어서 매월 안내하고 있다"고 21일 밝혔다. 이번 자료에서는 상생임대주택 등 관련한 내용이 담겼다.(사진 연합뉴스)
#. 2019년 7월. A씨는 주택을 취득한 뒤 임대를 개시했다. 이듬해 7월에 임대차계약(2년)을 체결했고, 세입자가 임대차기간 종료 전에 계약 갱신(2년)을 요구하면서 재계약이 이루어졌다. 그런데 세입자가 개인 사정으로 이사를 하겠다며 A씨에게 전출 통보를 했다. 방을 빼겠다는 날짜는 2023년 7월이다. A씨는 '이런 경우에도 갱신한 임대차계약이 상생임대차계약에 해당되는지'를 국세청에 물었다.
상생임대주택이란 ①직전 임대차계약대비 임대료를 5% 이내 인상·2년 이상 임대하고 ②직전 임대 기간이 1년 6개월 이상인 경우다. 현재 1세대 1주택자가 서울 등 조정대상지역에서 취득한 주택을 양도할 때 비과세(매매금액 12억원 까지)를 받으려면 '2년 이상' 거주요건을 채워야 한다. 이때 상생임대인에게는 인센티브를 준다. 조정지역 내 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 때 2년 거주 요건을 보지 않는다(면제). 여기에 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년 요건도 면제받는다.
국세청은 A씨 사례에 대해 "상임대주택에 대한 양도소득세 특례 적용시 임대기간은 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다"며 "A씨의 경우 임차인이 조기 퇴거해서 실제 임대한 기간이 2년 미만으로 상생임대차계약에 해당하지 않는다"고 답했다.
국세청은 21일 이 같은 내용을 담은 '양도소득세 월간 질의 TOP 10(10회, 최종회)' 자료를 내놨다. 이 자료에는 1세대 1주택 비과세, 세율, 상생임대주택 등을 묻는 사례가 담겼다.
◆…(상생임대주택 의무임대기간 판정, 자료 국세청)
기존 임차인이 조기 퇴거해서 새로운 임차인에게 임대했다면…
주택임대사업을 하고 있는 B씨도 국세청의 문을 두드렸다. 2021년 1월 임대차계약을 갱신(2년)했으나, 임차인이 조기 퇴거하면서 새로운 임차인과 임대차계약(1년)을 체결한 경우다. B씨는 "상생임대차 계약에 해당되느냐"고 물었다.
국세청은 이에 대해 "상생임대주택에 대한 양도세 특례 적용시 상생임대차계약을 체결한 기존임차인이 조기퇴거하는 경우에는, 기존 임대차계약과 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산해서 판정할 수 있다"고 답했다.
"주택 취득 전에 임대차계약을 체결한 경우, '직전임대차예약'에 해당할까요?"
2020년 6월 주택 매매계약을 체결한 C씨는 같은 해 7월에 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결했다. 이 주택을 취득하기 전이다. 이후 두 달여 뒤인 9월에 해당 주택을 취득하고 임대를 개시했다고 한다. C씨는 "상생임대주택에 대한 양도세 특례 적용시 임대차계약은 직전임대차계약에 해당되는냐"고 물었다.
국세청은 "직전임대차계약이란 거주자가 주택을 취득한 후 임차인과 새로 체결한 계약을 의미한다"며 "C씨가 2020년 7월에 계약한 임대차계약은 직전임대차계약에 해당되지 않는다"고 했다.
◆…(다주택자가 조정대상지역에서 해제된 주택을 양도하는 경우 중과세율 적용 관련한 사례, 자료 국세청)
다주택자가 조정지역에서 해제된 주택을 양도했을 때 중과세율은 적용될까. 대전에 주택 2채를 보유한 D씨의 사례다. 해당 지역은 2020년 6월 19일 조정지역으로 지정됐다가, 올해 9월 26일 조정지역에서 해제된 바 있다. 기존 1주택자였던 D씨는 이 기간 또 다른 주택(①주택)을 샀다고 한다(2020년 9월). 그는 ①주택을 내년 7월 처분할 예정인데, 이 경우 중과세율이 적용되는지를 물었다.
국세청은 "다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 중과대상이며, 조정지역 내 주택인지 여부는 '양도 당시'를 기준으로 판단한다"고 했다. 이에 D씨는 ①주택을 양도할 때 중과세율이 아닌 기본세율을 적용받게 된다. 단, 해당 주택을 양도할 시기에 조정지역으로 바뀌었다면 중과세를 맞는다.
