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부동산에 대한 양도차익은 원칙적으로 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 산정해 양도소득세를 신고·납부해야 한다.
기준시가란 국세청에서 땅값이 상승해 부동산 투기의 우려가 있는 곳을 지정지역으로 지정하고 이 지역 안에서의 토지나 건물 같은 부동산과 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 세금을 부과하는 기준이 되는 가격이다.
토지의 경우 개별공시지가 기준시가이며 개별주택의 경우엔 토지와 건물을 일괄 평가해 공시한 개별주택가격이 기준시가가 된다.
공동주택의 경우는 토지와 건물을 일괄 평가해 공시한 공동주택가격이며, 일반건물의 경우는 국세청이 고시한 건물기준시가를 적용 받는다. 상업용 건물과 오피스텔은 국세청장이 토지와 건물을 일괄 평가한 가액이 기준시가이다.
양도한 부동산이 주택에 해당하는 경우에는 반드시 국세청장이 고시한 공동주택 기준시가가 있는지 또는 건설교통부장관이 공시한 공동주택가격 또는 개별주택가격이 있는지를 반드시 확인해야 한다.
다만 기준시가대상 부동산일지라도 실지거래가액으로 계산하는 것이 세부담에 유리한 경우엔 증빙을 갖춰 실지거래가액으로 신고할 수 있다.
그러나 실지거래가액대상 부동산인 경우에는 기준시가로 양도가액 및 취득가액을 계산해 신고할 수 없다.
□ 투기 목적의 거래는 실지거래가로 양도세 계산
양도부동산이 실지거래가액 계산대상에 해당되는 경우에는 실제증빙에 의해 양도차익을 계산해 양도소득세를 신고·납부해야 한다.
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여기서 말하는 양도가액은 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 의미하며 실지 취득가액은 취득에 소요된 실제 취득가액을 말한다.
또 기타필요경비란 취득시 부대비용과 취득 후 지출비용, 양도 비용을 합친 금액을 의미하며 취득시 부대비용이란 부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 의외의 취득세 및 등록세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용을 말한다.
취득 후 지출비용은 부동산을 취득 한 후 용도변경·개량·이용편의를 위해 지출한 비용 및 새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체 비용 등을 말한다.
양도비용이란 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등을 의미한다.
실지거래가액으로 계산되는 경우를 살펴보면 단기매매차익 목적의 투기거래로 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우와 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 등의 투기목적 거래들이다.
또 허위계약서 작성, 주민등록 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득·양도하는 경우, 미등기자산을 양도하는 경우 등 조세부담 회피목적의 투기거래 역시 실지거래가액으로 계산된다.
아울러 ▲고가주택을 양도하는 경우 ▲확정신고 기한까지 실지거래가액으로 양도소득세를 자신신고하는 경우 ▲1세대 2주택 이상 소유자가 양도하는 주택 ▲나대지 등 비사업용 토지를 양도하는 경우 ▲투기지역 내의 부동산 거래 등은 무조건 실지거래가액으로 계산된다.
□ 기준시가에 의한 양도차익 계산
새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또한 양도한 토지의 기준시가는 직전의 기준시가를 적용 받는다.
주택에 대한 기준시가는 양도와 취득 당시 기준시가를 적용하며 양도의 경우 양도일 현재 공시되어 있는 개별(공동)주택의 가격, 취득의 경우 취득일 현재 공시되어 있는 개별(공동)주택 가격이 기준시가이다.
개별(공동)주택가격 최초공기 전에 취득한 주택의 기준시가 계산 방법은 아래와 같다.
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또한 기타 필요경비(개산공제액)는 ▲토지의 경우 취득당시 개별공시지가＊3%(미등기 0.3%) ▲건물의 경우 취득당시 국세청 기준시가＊3%(미등기 0.3%)로 계산한다.
□ 장기보유특별공제는 토지·건물 양도 경우에만 적용
장기보유특별공제제도는 보유기간이 3년 이상인 장기보유자산을 양도시 일정액을 공제해 줌으로써 건전한 부동산의 투자행태 내지 소유행태를 유도하려는 일종의 세제장치이다.
그러나 미등기양도자산과 60%세율이 적용되는 1가구3주택 이상의 주택은 장기보유특별공제혜택을 받지 못한다.
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또한 양도세에도 기본공제제도가 있는데 부동산·부동산에 관한 관리·기타자산·주식 또는 출자지분에 대해선 연간 250만원을 공제 받을 수 있다.
1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 연중에 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차적으로 공제된다. 그러나 미등기양도자산은 공제대상에 포함되지 않는다.
□ 양도세 세율 양도소득 많고 적음 따라 차등 적용
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