한국지방세연구원, '부동산시장 동향' 보고서
"코로나 시기 공급된 유동성 충분히 회수 안돼"
물가·소득수준 고려땐, 가격 상승국면 전환 한계
금리 공포까지 겹치며 거래 감소로 이어질듯
"거래감소·가격조정 폭 고려한 세입 추정 필요"
◆…한국지방세연구원은 최근 내놓은 보고서를 통해 "현재의 주택가격은 2022년 하반기 큰 폭의 가격조정에도 불구하고 가격지수 측면에서 아직까지 가격조정의 여지가 남아 있다"며 "이에 따라 하반기 부동산시장의 장애요인에 대한 시장 영향을 고려할 필요가 있다"고 했다.(사진 연합뉴스)
한국지방세연구원은 최근 내놓은 '부동산시장 동향' 보고서를 통해 "우리나라 주택시장은 코로나19 발생 이후 저금리에 기인해 주택가격이 급등하는 현상을 보였다"고 했다. 풍부한 유동성 하에서 저금리를 활용한 투자수요가 주택가격 급등의 주원인이 됐다는 소리다.
보고서에 따르면 M2 기준으로 한국의 통화량은 올해 3월 현재 3811조원으로, 코로나19 이전과 비교해 30% 늘었다. 미국은 2022년 금리를 올린 이후 통화량이 2% 감소한 반면, 한국은 4% 늘었다. 여전히 코로나 시기에 공급된 유동성이 충분히 회수되지 않고 있단 것이다. 보고서를 작성한 임상빈 한국지방세연구원 연구위원은 "이러한 유동성 공급은 올해 하반기 주택시장의 급락을 막고 시장의 반등하는 결과를 초래했다고 볼 수 있으며, 코로나 시기에 형성된 주택가격 거품 또한 지속되는 문제를 안고 있다"고 지적했다.
특히 부동산 수요자의 '주택 구매력'은 낮은 수준에 있다. 서울 주택 PIR(가구 소득 대비 주택 가격 비율, 넘베오 정보 활용)은 코로나 이전에는 20.67이었으나, 2022년 32.32로 치솟았다. 근로자가 월급을 한 푼도 쓰지 않고 32년을 모아야 서울에서 아파트를 살 수 있다는 뜻이다. PIR 수치가 낮을수록, 주택 실수요자의 주택 구매 여력이 높은 것으로 풀이된다.
올해 들어 부동산 가격이 상승세로 돌아선 배경에는 금융정책이 자리한다. 가계대출 현황을 보면, 올 4개월 동안 정책모기지의 공급 규모는 14조8000억원으로, 과거 2년간의 연간 증가액의 2배 수준에 달한다. 이러한 추세가 계속된다면, 올해 44조4000억원이 공급될 것으로 예상된다.
임 연구위원은 "정책모기지인 보금자리론의 금리는 기준금리와 같은 추이를 보이나, 정책 목적상 금리 차이가 확대되거나 축소되기도 한다"며 "이러한 보금자리론의 적용기준 완화에 따른 보금자리론 공급이 주택거래를 증가시키는 원인으로 작용했다고 볼 수 있다"고 말했다. 그러면서 "현재의 주택가격 반등은 정책금융에 결과로 볼 수 있으며, 이러한 가격수준이 지속되기 위해서는 추가적인 특례보금자리론의 공급이 계속되어야 한다"고 했다.
"주택가격 조정 가능성에 대한 세입 검토 필요"
문제는 소득 대비 주택가격의 수준을 고려할 때, 주택가격이 지속적인 상승 국면으로 전환하는데 한계가 있다는 점이다. 특히 현재의 가격 상승추세도 하반기 말까지 지속하기 어려울 수 있단 분석도 있다.
이에 따른 하반기 부동산 시장의 장애요인으로는 '역전세'를 들 수 있다. 2021년 7월 임대차 2법이 시행된 이후 2년이 도래하면서, 높은 전세가격으로 계약을 체결한 건의 경우 전세보증금 반환 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 임 연구위원은 "일부 갭투자자의 매도로 물량이 크게 증가할 수 있어 시장 불안요인이 될 수 있다"고 했다. 또 전세 사기 문제로 연립·다세대주택의 전세시장 붕괴가 가속화될 수 있단 우려까지 나온다.
시장 위축에 따라 주택 거래량이 줄어든다면, 지자체의 세수입도 자연스레 감소하며 지방정부의 재정 운용도 삐걱댈 수밖에 없다. 지난해 9월 예산을 편성할 당시에는 올해 경기 전망을 '상저하고'로 봤는데, 올해 고금리가 지속하면서 '상저하저'로 경기가 흘러갈 수 있다는 잿빛 전망도 나온다. 임 연구위원은 "하반기 세입 예측시 거래감소뿐만 아니라 가격조정 폭을 고려한 세입 감소를 추정하는 것이 필요하다"고 했다.
