전문가들, 처분조건부 등 매물 대기 "바닥은 시기상조"
이달 들어 재건축 등 급매물 소화가 빨라지며 일각에서 아파트값이 저점에 다다랐다는 '바닥론'이 고개를 들고 있다.
시세보다 싼 매물이 팔리면서 시세 하락세가 둔화되자 이제 '하락세를 멈추고 오르지 않겠느냐'는 기대감이 나오고 있는 것이다.
그러나 대부분의 전문가들은 13일 "아직 바닥을 논하긴 이르다"며 조심스런 입장이다. 올 한해 대선과 신도시 발표 등 집값 상승 요인도 있지만 금리 상승, 분양가 상한제, 종부세 등 보유세 증가 등 하락 원인도 많다는 것이다.
무엇보다 재건축을 제외한 일반 아파트의 경우 급매물이 많지는 않아도 살 사람도 없고, 줄곧 오름세를 보이던 강북지역도 약세로 돌아선 만큼 당분간 집값이 치고 오르긴 힘들다고 전문가들은 보고 있다.
◇ 재건축 급매물만 팔려 = 최근 집값 바닥론의 실체는 재건축이다. 지난해 11.15대책 이후 줄곧 하향세를 보이던 재건축 아파트가 급매물을 중심으로 팔리자 추가 하락폭이 둔화된 것이다.
강남구 대치동 은마아파트는 31평형이 지난 달 8억9천만원, 이달 들어 9억-9억2천만원 선에 거래가 성사됐다. 최고 14억원까지 치솟았던 이 아파트 34평형은 이달 들어 급매물이 11억5천만-11억6천만원에 팔린 뒤 현재 11억원대의 매물은 나오지 않고 있다.
송파구 잠실 주공5단지는 이달 들어 5건의 급매물이 소화됐다. 이 아파트 34평형은 지난 달 최저 10억7천500만원에 팔린 뒤 이달 들어 이보다 1천만원 높은 10억8천만원에 거래됐다.
강남구 개포 주공1단지는 강남구청의 개포지구 용적률 상향 추진 계획이 알려지며 8억2천만-8억3천만원까지 빠졌던 15평형이 이달 들어 8억6천만-8억7천만원에 거래됐고, 이보다 1천만원 정도 오른 8억7천만-8억8천만원 선에 매물이 나오고 있다.
지난 주 부동산114 조사에서도 서울 재건축 아파트값이 0.45% 하락하며 지난 주(-0.58%)에 비해 낙폭이 줄었다. 서울 전체 아파트값 하락폭도 2주 전 -0.14%에서 지난 주에는 -0.09%로 감소했다.
이에 따라 현장에서는 재건축이 '바닥을 다진 게 아니냐'는 얘기가 들린다. 대치동 M공인 사장은 "최근 일시적 2주택자의 양도세와 종부세 회피 급매물을 노린 매수자들이 유입되고 있어 호가도 하락세를 멈췄다"며 "종부세 등 세금 회피 매물은 거의 다 나왔고, 추가로 매물도 늘지 않고 있어 바닥권에 진입한 것 같다"고 말했다.
강동구 고덕동 S공인 사장도 "지금이 최저점이라고 확신할 수 없지만 최근 매수 문의가 증가하고 하락세도 주춤한 만큼 추가 하락은 없을 것 같다"고 말했다.
하지만 바닥론에 신중한 중개업소도 많다. 최근 급매물 회수는 일시적인 것이라 본격적인 상승 국면에 접어든 것으로 보긴 힘들다는 것이다.
강남구 개포동 N공인 관계자는 "5월 초 들어 움직이던 거래가 지난 주 중반부터 뚝 끊겼다"며 "매수 대기자들이 싼 매물이 모두 소화된 후에는 다시 망설이고 있고, 가격도 오르지 않고 있다"고 말했다.
송파구 잠실동 S공인 사장도 "최근에 거래된 급매물과 같은 금액의 매물이 나와도 지난 주 중반부터는 팔리질 않고 있다"며 "아직 집값 하락에 대한 기대감이 있어 쉽게 반등하긴 힘들 것"이라고 말했다.
◇ 처분조건부, 일시적 2주택자 매물 변수 = 재건축과 달리 일반 아파트는 이달 들어 새롭게 약세로 돌아선 것도 바닥론에 신중할 수밖에 없는 이유다.
서울의 경우 지난 주 그간 강세를 보이던 비강남권도 마이너스로 돌아서며 강서(-0.21%), 강북(-0.13%), 성북(-0.07%), 성동(-0.05%), 광진(-0.04%), 용산구(-0.04%) 등지의 매매값이 하락했다.
신도시도 지난 주 중대형 평형 약세로 올 들어 가장 큰 폭의 0.14%가 떨어졌다.
평촌의 한 중개업소 사장은 "급매물에 대한 매수 문의는 있지만 매도, 매수자간 호가 차이가 커 거래는 안된다"며 "매물이 늘다보니 가격도 하락하고 있다"고 말했다.
전문가들은 이에 따라 집값 바닥설은 아직 시기상조라고 못박는다. 6월 1일 기준인 종부세가 아니더라도 급매물이 나올 여지가 많다는 것이다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "집값이 크게 오른 지난해 가을에 집을 많이 샀기 때문에 1년 안에 기존 주택을 팔아야 하는 일시적 2주택자와 처분 조건부 대출자의 매물이 올 가을까지 계속 나올 것"이라며 "당분간 집값이 상승 탄력을 받기는 힘들다"고 말했다.
대출 규제 때문에 신규로 집을 사려는 사람에게는 여전히 진입장벽이 높다는 것도 이유로 꼽힌다.
스피드뱅크 박원갑 연구소장은 "지금 재건축을 중심으로 한 급매물 거래는 단기 낙폭 확대에 따라 일시적으로 매수세가 유입된 것으로 보인다"며 "급매물 매수에 좋은 시점이긴 하나 가격이 오르진 않고 있어 '바닥'보다는 '무릎'선으로 보는 게 맞을 것 같다"고 말했다.
