주택담보대출 규제가 아파트값 안정에 큰 도움이 되는 것으로 분석됐다.
서울 아파트 시가총액이 금융권의 담보대출잔액 증감과 궤(軌)를 같이하며 등락한 것으로 조사된 것.
부동산정보업체 '부동산뱅크'는 3일 "정부의 대출규제가 본격화한 지난해 2월부터 올해 2월까지 담보대출 증감 추이와 서울 아파트 시가총액 추이를 비교한 결과, 상호 연동하는 것으로 조사됐다"고 밝혔다.
시기별로 살펴보면 담보대출잔액 증가액은 지난해 2월 6천억원에서 3월 1조2천억원으로 100% 증가했다.
겨우내 웅크렸던 부동산시장에 '뭉칫돈'이 쏟아지자 서울 아파트 시가총액 증가폭은 2월 1.81%에서 3월 4.22%로, 배 이상 컸다.
이에 따라 정부는 3.30대책을 내놓으며 본격적인 금융규제의 서막을 열었다. 투기지역 6억원 초과 아파트에 대해 '총부채상환비율(DTI) 40% 제한'이라는 잣대를 들이대며 투기자본 차단에 나선 것이다.
대책은 시장에 즉각적인 반응을 불러왔다. 5월로 접어들자 담보대출잔액은 전달보다 1천억원 감소한 3조1천억원 늘어나는데 그쳤다.
담보대출 증가세 둔화로 6월 서울 아파트 시가총액도 1.21% 증가하는데 머물렀다. 5월 증가율 4.38%와 비교하면 3분의1 수준으로 뚝 떨어진 셈이다.
정부의 '돈줄 죄기'로 소강상태를 이어가던 아파트값은 불과 석달도 지나지 않아 경기 파주와 은평뉴타운의 고분양가 논란 여파로 다시한번 반등했다.
대출잔액 증가액은 ▲8월 1조3천억원 ▲9월 2조6천억원 ▲10월 2조8천억원 ▲11월 4조2천억원 순으로 눈덩이처럼 불어났다. 아파트 시가총액 증가율도 0.94%(9월)→3.05%(10월)→6.38%(11월)로 불과 3개월만에 6배 이상 껑충 뛰었다.
집값 오름세에 당황한 실수요자들이 대거 매수세로 돌아선 것이었다.
유동성 증가로 집값 상승 지역이 들불처럼 번저나가자 정부는 다시 투기지역 6억원 초과 아파트에 적용되던 DTI 규제를 수도권 투기과열지구 전체로 확대하는 11.15대책을 발표했다.
이에 따라 11월 4조2천억원까지 올라갔던 담보대출잔액 증가액은 12월 3조2천억원으로 둔화됐으며, 이 기간 6.38%까지 치솟았던 아파트 시가총액 증가율도 절반 이하(3.00%)로 떨어졌다.
이처럼 돈줄 죄기로 안정을 되찾은 부동산 시장에 '투기지역 아파트 담보대출 1건 축소' 등 금융규제를 중심으로 한 1.11대책은 쐐기를 박았다.
올해 1월 담보대출 잔액은 작년 12월보다 78.13%나 감소한 7천억원 늘어나는데 그쳤으며, 2월에도 4천억원 증가에 머물렀다.
금융규제 강화로 은행 문턱이 더욱 높아지자 아파트값은 곤두박질치기 시작했다. 당장 1월 시가총액 증가율은 전월의 절반에 못미치는 1.33%로 낮아졌고, 2월에는 0.39%로 급락했다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "소득에 비해 집값이 크게 높은 현 상황에서 담보대출 증감 추이는 집값을 예측하는 좋은 지표가 될 수 있다"면서 "요즘처럼 담보대출 감소 추세가 지속된다면 올해 하반기 아파트값은 하향 안정세가 유지될 수 있을 것으로 본다"고 말했다.
