투자수익도 좋지만 해외부동산에 투자시 당연히 세금문제가 뒤따르게 된다. 해외부동산 투자에서 발생하는 소득과 증여·상속 등에 대하여 우리나라에서 어떤 세금이 부과되는지 자세히 따져봤다.
■ 해외부동산에 투자할 경우 우리나라에서 과세는 세금은 △당해 자산 양도일 현재 국내에 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 사람에게 과세되는 양도소득세 △과세기간 종료일(매년 12월 31일) 현재 국내에 주소가 있거나 1년 이상 거소가 있는 거주자에게 과세되는 부동산임대소득에 대한 소득세 △거주자가 해외 부동산을 상속받은 경우 내야하는 상속세 △거주자가 해외부동산을 증여받은 경우 내야 하는 증여세가 있다.
▲ 취득에 대한 과세
취득세와 등록세는 국내소재 과세대상 물건의 취득과 등록(등기)에 대해 과세하는 지방세다. 그러므로 해외소재 부동산을 취득함에 따른 취득관련 세금은 우리나라가 과세권을 행사할 수 없다.
▲ 양도차익에 대한 과세
해외부동산 투자로 얻게 되는 양도소득 중 우리나라가 과세할 수 있는 소득은 당해자산의 양도일 현재 국내에 계속 5년 이상 주소 또는 거소를 둔 사람(소득세법에서 ‘거주자’라고 함)이 얻은 소득이다.
그러므로 해외 부동산 양도일 현재 우리나라에 5년 미만의 주소 또는 거소를 둔 사람(소득세법에서는 ‘비거주자’라고 함)이 해외에서 얻은 양도소득은 우리나라가 과세권을 행사할 수 없다.
해외에서 주택을 구입해 가족전체가 실제 거주(비거주자에 해당)하다가 국내로 복귀한 뒤 5년 이내에 해외주택을 양도하면 양도소득세를 과세하지 아니한다.
미국의 경우 대체취득에 대해 과세유예를 해주지만 거주자의 경우 양도시마다 한국에 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 또 미국의 경우 대체취득에 대해 과세유예를 해주다가 마지막에 팔면 한꺼번에 양도소득세를 내야 한다. 이때 그동안 한국에서 주택 양도건별로 냈던 양도소득세액을 환급 또는 공제받을 수 있다.
※ 주소와 거소
주소란 생활의 근거가 되는 곳으로서, 주소는 국내에서 생계를 같이하는 가족 및 국내에 소재하는 자산의 유무 등 생활관계의 객관적 사실에 따라 판정한다. 거소는 상당기간 계속하여 거주하는 장소로서 주소와 같이 밀접한 일반적 생활 관계가 발생하지 않는 장소를 말한다. 거주자와 비거주자를 구분하는 기준은 국적이나 영주권의 취득과는 관계없이 생활관계의 객관적 사실에 따라 판단한다.
해외부동산 양도에 대한 양도차익은 실거래가로 계산된다. 세율은 해외부동산 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상 2년 미만이면 40%, 2년 이상일 경우 과세표준의 크기에 따라 적용되는 기본세율인 9~36%의 4단계초과 누진세율이 적용된다.
세액계산은 상대국과의 조세조약에 따라 부동산이 소재하는 국가에서 양도소득세를 낸 후 우리나라에서는 국내세법을 적용해 산출한 세액에서 해외에서 소득세로 납부한 세액만큼 해외납부세액공제를 한 잔액을 납부하게 된다.
예를 들어, 단순하게 미국 소득세율이 20%이고 우리나라가 25%라면 20%는 미국에서 내고 우리나라에서는 5%만 내게 된다. 그러나 미국 소득세율이 30%라면 미국에서 세금을 내고 우리나라에서는 세금을 내지 않고 초과분 5%를 환급받을 수 없다.
▲ 임대소득에 대한 과세
거주자가 해외부동산을 임대해 번 소득에 대한 과세는 위 양도소득에 대한 과세와 같다. 비거주자의 해외 부동산 임대소득은 우리나라에서 과세할 수 없다.
다만, 거주자의 해외부동산임대소득은 우리나라에서 과세되는데 여기서 거주자의 범위가 양도소득세와 다르다. 즉 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 현재 주소가 있거나 1년 이상의 거소를 가지고 있는 자가 거주자이고, 그 외의 자를 비거주자로 본다.
주택임대소득과세대상은 2주택이상 소유자가 임대하는 소득이다. 국내 1주택 소유자가 해외주택을 사들여 2주택상태에서 임대소득이 생기면 주택임대소득에 대한 종합소득세를 내야한다. 즉 2주택이상 소유여부 판단은 해외주택을 포함한다, 주택 수 계산은 개인별로 판단하며 배우자 소유 주택을 합산한다.
▲ 상속·증여에 대한 과세
해외부동산을 상속할 경우 피상속인(돌아가신 분)이 거주자라면 국내외 모든 재산에 대해 국내에서 세금을 내야 한다. 해외소재 재산에 대해 소재지국에서 상속세를 냈다면 외국납부세액공제를 받을 수 있다. 피상속인이 비거주인 경우 국내 소재 재산에만 상속세가 과세되고 해외소재 재산은 상속세 과세대상이 아니다.
재산을 증여받은 자(수증자)가 거주자인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 재산에 대해 증여세가 과세되므로 해외부동산을 증여받은 경우에도 증여세가 과세된다. 부동산취득자금의 송금인과 부동산명의인이 다른 경우에 취득자금능력이 없는 미성년자 등이 취득한 경우 증여세과세대상이 될 수 있다.
수증자가 비거주자인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중에서 국내에 있는 재산에 한하여 증여세가 과세된다. 그러나 거주자(예를 들어 아버지)가 비거주자(미국으로 이민간 아들)에게 국외에 있는 재산(해외주택)을 증여하는 경우 증여자가 증여세를 납부할 의무가 있다. 그러나 당해 재산에 대해 외국의 법률에 의하여 증여세가 과세되는 경우에는 납세의무가 없다.
다만, 해외부동산 취득자유화로 생길 수 있는 탈세 목적용 상속 및 증여, 과도한 달러화 유출 등 부작용을 막기 위해 취득 후 2년 마다 계속 보유여부를 증명할 수 있는 서류를 제출토록 했다. 그리고 취득부동산 명의 변경과 처분시 신고하고 처분대금은 원칙적으로 국내로 회수해야 한다.
▲ 재산세·종합부동산세 등 보유세 과세
거주자 및 비거주자가 소유하고 있는 해외부동산에 우리나라가 재산세·종합부동산세 등 보유세를 과세할 수 없다.
▲ 해외부동산을 보유하는 경우 중과세 여부
해외부동산을 보유하는 경우 국내 부동산과 합쳐 보유세와 양도세를 중과세할 수 없다. 즉, 해외부동산은 국내 부동산의 1세대1주택 또는 1세대 2주택, 1세대3주택 판정에 있어 주택 수에 포함하지 않는다.
▶ 소득세법 제1조, 제3조, 제118조의 2
상속세 및 증여세법 제3조, 제4조
지방세법 제105조, 제124조
국제조세조정에 관한 법률 제21조
