어떤 땅을 사야 값이 오를까? 모든 투자자들이 가장 알고 싶고, 궁금한 내용이라고 할 수 있다. 그러면 그 땅값은 어떻게 정해지는가? 부동산, 특히 토지의 가치를 결정하는 3가지 요소를 든다면, 용도지역.지목.도로라고 할 수 있다. 이중에서 도로는 사람을 모으는 역할을 하는 가장 중요한 요소가 된다. 쉬운 설명으로, 도로란 사람과 차량이 통행할 수 있는 길을 말한다. 부동산투자를 처음하는 사람이라면 도로가 얼마나 중요한지는 곧 깨닫게 된다. 도로는 바로 돈이 움직이는 통로라고 할 수 있다. 그래서 부동산에 투자를 고려하는 사람이라면 제일 먼저 도로상황을 분석하여야 하는 것이 기본 상식이다.
도로도 다 같은 것이 아니라 그 설치 및 존재에 대한 근거에 따라 다양한 종류가 있으나, 건축법상 도로가 건축허가 여부와 관련하여 가장 중요하다고 하겠다.
또한 이러한 도로가 언제 어디에 어떤 규모로 설치가 될 것인지를 미리 정확히 알 수 있다면 부동산투자는 거의 성공한 것으로 생각해도 과언이 아니다.
전국의 도로망이 앞으로 어떻게 형성되고 변화될지에 대한 전체적인 정보는 행정기관이 수립해서 알려주는 각종 부동산관련 계획을 통해서 어느 정도 사전에 파악할 수 있다.
국토종합계획을 통해서 전국 도로망 확보의 기본방향을 확인해야 하며, 광역도시계획, 특히 수도권광역도시계획을 통하여 각 도시간을 연결하는 도로망 확보계획을 확인하고 부동산투자에 나서야 한다.
특정 도시에서의 도로설치의 방향은 그 도시의 도시·군기본계획을 통하여 알 수 있다. 특히 도시·군기본계획을 통해서 확인할 수 있는 시가화예정용지 주변의 도로 설치계획을 주목하여야 한다. 예전에는 지자체에서 지형도면을 그려서 알려주었으나, 지금은 지형도면을 작성하지 않는다.
구체적인 도로설치는 도시·관리계획에 의하여 행하여 지므로, 도시·관리계획 입안을 위한 공고∙열람 사항을 지자체 홈페이지 등을 통하여 확인하여야 한다.
도로 설치를 위하여는 위에서 설명한 부동산에 관한 각종 행정계획의 수립이 필요하지만, 구체적인 도로 설치를 위하여는 개별 법령에 그 근거가 필요하다.
도로에 대한 근거법령은 건축법, 도로법, 사도법, 도시계획시설의 결정∙구조 및 설치기준에 관한 규칙 등 다양하나, 일반인들이 가장 익숙한 도로의 근거법률은 건축법으로서, 건축법상 대지는 도로에 2미터 이상을 접해야 건축이 가능한 것이 원칙이다.
도로에 접하지 않는 대지에서는 건축을 할 수 없고, 이런 토지를 맹지라고 한다.
고속도로나 자동차전용도로는 대지에 접해 있어도 건축법상의 도로로 인정되지 않으므로 건축허가를 받을 수 없다. 맹지는 건축이 불가능하다는 이유로 토지가격이 낮게 형성되어있지만, 맹지에서 탈출하게 되면 최소 2배 이상으로 토지가격이 상승하는 것이 일반적이다. 특히 인터체인지 주변의 맹지가 도로가 개설되어 맹지에서 탈출하게 되면 3~4배 이상의 지가상승을 기대할 수도 있다.
맹지탈출을 위한 도로개설은 법령과 실무상으로 많은 노하우가 필요하므로 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다고 생각된다.
토지투자를 위하여는 건축법 이외의 도로설치의 근거 규정들에 대하여도 기본적인 이해가 필요하다.
토지이용계획확인서에 표시되는 도로는 도시계획시설의 결정∙구조 및 설치기준에 관한 규칙에 근거한 광로,대로,중로,소로 등이다. 고속도로는 도로의 구조∙시설 기준에 관한 규칙에 그 근거를 두며, 농어촌도로정비법에도 도로에 대한 규정이 존재한다.
건축을 하는데 지장이 없는 도로는 토지의 지적상 지목이‘도’이며 지적도에 경계가 표시되어 있고, 소유자가 국(國) 또는 시(市) 군(郡)으로 되어 있는 도로다.
지적도상에는 도로가 없는데 실제로 오래 전부터 사실상 도로로 사용하여 사람들과 차량이 출입하는 길을 현황도로라고 한다. 대지가 현황도로에 접하여 있을 때는 건축허가여부를 확신할 수 없고, 구체적인 사정과 지방자치단체에 따라서 건축허가여부가 달라진다는 점을 주의하여야 한다.
[박종철 대표 약력] 골든리얼티 부동산연구소 대표, (주)토크뷰 대표, 세종사이버대학교 부동산경영학부 외래교수, EBS 명품공인중개사 부동산공법 담당 교수, (주)한국부동산전문교육원 투자개발담당 이사, LH공사 부동산실무교육 담당 교수, 경기도 인재개발원 부동산실무 담당 교수
