대법원, "소급감정에 의했다고 시가를 달리 볼 일 아니다"
부동산 저가양도가 문제돼 시가를 산정할 때 '소급감정에 의한 가격'도 공신력 있는 감정기관의 감정가격이라면 시가로 볼 수 있다는 대법원의 확정판결이 나왔다.
시가란 원래 정상적인 거래에 의해 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가했다면 소급감정에 의한 가액도 시가에 포함된다는 것이 대법원의 판단이다.
이번 판결은 특히 "계약이 해제돼 실제 거래가 없어도 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있는 매매계약 금액을 증여 당시의 시가로 볼 수 있다"는 앞선 판례에 비춰, 세법상의 시가를 폭넓게 인정하는 대법원 입장을 엿볼 수 있는 것이어서 주목된다.
대법원은 9일 "대전에 사는 A씨가 '토지 양도 후의 사정변경을 고려하지 않고 소급감정으로 양도소득세를 무겁게 부과한 것은 잘못'이라며 서대전세무서장을 상대로 낸 '양도세 부과처분 취소소송' 상고심에서 원심을 파기, 사건을 대전고등법원으로 환송한다"고 밝혔다.
대법원에 따르면 건설회사 대표 A씨는 지난 2006년 9월 자신이 대표이사로 있는 회사에 토지를 양도하고, 개별공시지가인 51억5000만원으로 토지를 평가한 뒤 관련 양도세 11억원을 예정신고하고 납부했다.
국세청은 A씨가 토지를 양도하기 한달 전에 담보대출을 받는 과정에서 한 금융회사에서 그 땅에 대한 담보가치로 평가받은 감정가액이 90억원이었던 사실을 밝혀내고, 이를 시가로 봐 2008년 A씨에게 양도세 14억원을 추징했다.
하지만 A씨 심판청구를 받은 조세심판원이 '재조사결정'을 할 것을 통보함에 따라 국세청은 한국감정원과 중앙감정이 토지 양도일인 2006년 9월을 평가기준일로 삼아 소급산정한 가액의 평균인 76억원을 시가로 보고, 당초 추징액보다 낮은 9억원의 양도세를 부과했다.
A씨는 "국세청이 주장하는 시가는 세법에서 인정하지 않는 소급감정에 의해 평가됐을 뿐만 아니라, 토지 양도일 이후 토지에 대한 입체이용이 상당히 제한된 사정도 반영하지 않은 것이어서 시가로 볼 수 없다"는 입장이다.
그가 땅을 회사에 넘기기 전 회사가 그 땅 위에 지하 5층 지상 27층 규모의 주상복합아파트 건축허가를 받았지만, 일조권 침해 문제가 불거져 2008년 지하4층 지상5층의 판매시설 및 근린생활시설로 건축허가가 변경돼 토지가치가 떨어졌는데 이를 반영하지 않았다는 것.
대법원에 따르면 대전고등법원은 세법에서 규정한 시가에는 소급감정에 의한 가액은 포함되지 않는다고 전제 "국세청이 주장하는 시가는 소급감정에 의한 것일뿐 아니라 토지 입체이용이 저해된 사정이 반영되지 않았다"며 A씨 손을 들어줬지만, 이번엔 국세청이 받아들이지 않았다.
국세청이 "토지 양도 후 건축하려던 건물의 층수와 면적이 변경되는 사정이 발생했다 하더라도, 이 같은 사정이 토지 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤음이 객관적으로 인정돼야 토지의 평가에 반영될 수 있다"며, 사건을 대법원으로 끌고 간 것.
대법원은 이에 대해 "부당행위계산 부인대상인 저가양도의 기준인 '시가'는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념"이라며, "공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 가액이 소급감정에 의한 것이라 해서 달라지지 않는다"고 판결했다.
이어 대법원은 "토지 양도 이후에 토지 지상에 건축하려던 건축물의 층수와 면적이 변경되는 등의 사정이 발생했더라도, 그런 사정은 토지의 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤음이 객관적으로 인정돼야 토지 평가에 반영될 수 있다"고 지적했다.
이에 따라 대법원은 "사정변경이 토지 양도 당시를 기준으로 지가의 형성에 영향을 미쳤는지 여부에 관해 심리하지 않은 고등법원의 판단에 위법이 있다"며 "원심을 파기하고 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위해 원심법원에 환송한다"고 밝혔다.
참고 판례 : 대법원2010두28328. 2012. 06.14.
