1.용도지역에 대하여
용도지역제란 토지의 기능과 적성에 따라 토지를 가장 적합하게 이용하기 위한 토지이용계획의 한 유형이다. 용도지역제는 일반적으로 고대 그리스의 용도분리(用途分離)에서 그 기원을 찾고 있으나 법제도로서의 근대적 용도지역제는 산업혁명 이후에 등장하였다. 우리나라에서는 1934년 총독부 제령 제18호에 의해 공포된 ｢조선시가지계획령｣에서 처음으로 도입되었으며, 주로 도시토지의 합리적인 이용과 도시기능의 향상 등을 목적으로 지역․지구․구역 등을 지정하여 토지를 효율적으로 이용하는 하나의 수단으로 이해되고 있다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 비롯하여 수 많은 개별법률이 토지의 성질과 이용목적에 따라 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 토지이용을 구분하고 있으며, 이를 총칭하여 용도지역제라고 한다. 용도지역제는 토지이용제도의 기본을 이루며, 토지의 이용을 사적인 자율에 맡기지 않고 공권력에 의하여 규제하는 일종의 공용제한에 해당한다.
용도지역제는 토지를 토지소유자의 자의적 이용에 맡길 경우의 무질서와 비효율성을 사전에 차단하고 합리적이고 효율적인 토지이용과 개발을 통하여 부적합한 토지이용을 방지하고 계획적인 토지이용을 도모할 수 있는 제도로서, 민법상의 상린관계(相隣關係)의 연장으로 이해하는 것이 일반적이나, 더 나아가 상린관계이론으로는 해결할 수 없는 도시의 팽창, 인구의 도시집중, 공해 등 현대도시의 제문제를 해결하는 토지이용계획으로 기능하고 있다.
2.용도지역의 개념
용도지역제의 하나인 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도․건폐율․용적률․높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적․효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 용도지역은 토지의 가치를 결정하는데 가장 중요한 척도가 된다. 어떤 용도지역에 해당하느냐에 따라 그 토지에 건축가능한 건축물과 건폐율, 용적률이 결정되기 때문이다. 용도지역은 국토해양부장관, 시․도지사 또는 대도시 시장이 도시·군관리계획으로 결정한다.
3. 용도지역의 종류
대한민국의 전국토는 기본적으로 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중의 하나의 용도지역으로 지정된다. 그 중에서 도시지역과 관리지역은 추가적으로 세분하여 지정된다.
즉, 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분되고 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 다시 세분된다.
그 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물의 종류와 건폐율, 용적률이 달리 적용되므로 토지에 대한 투자와 개발을 하고자 하는 경우에는 토지이용계획서를 확인하여 그 토지의 용도지역을 제일 먼저 확인하여야 한다.
4.용도지역과 토지투자개발
(1)사업성 있는 토지
용도지역에서 도시지역 내에 있는 주거지역·상업지역·공업지역(이하 개발지역이라 한다)은 이미 주거지나 상업용지, 공장부지로 개발되어있는 토지에 해당한다. 그러나 도시시역 중 녹지지역과 관리지역·농림지역·자연환경보전지역(이하 비개발지역이라 한다)은 아직 개발되지 않은 지역에 해당한다. 그러므로 토지의 가격도 개발지역에 비하여 상당히 낮고 그 면적도 훨씬 넓다. 토지투자개발의 핵심은 바로 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역과 같은 비개발지역에서 어떻게 개발행위허가를 받아서 필요한 용도로 이용할 수 있는냐에 있다.
(2)관리지역에 대한 검토
관리지역은 2002년도 까지는 준도시지역과 준농림지역으로 분리되어 있었으나, 2003년도에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 제정하면서 두 지역이 관리지역으로 통합되었다. 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 구분되나, 개발이 예정되어있어서 투자의 가치가 높은 지역은 계획관리지역이다.
계획관리지역은 비개발지역 중에서 건폐율이 40% 이하로서 가장높고, 용적률은 100%이하로서 자연녹지지역, 생산녹지지역과 함께 가장 높다. 또한 건축할 수 있는 건축물의 종류도 다른 비개발지역에 비하여 다양함으로 주목받는 지역이라 하겠다. 계획관리지역은 지구단위계획과 관련하여 분석하여야 한다.
계획관리지역에서는 단독주택, 공동주택(아파트는 지구단위계획이 수립된 경우에 가능), 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 의료시설, 교육연구시설, 동물 및 식물관련시설, 창고시설, 숙박시설, 공장, 위험물 저장 및 처리시설 등을 설치할 수 있다.
5.건축제한
(1) 건축제한의 원칙
용도지역에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도․종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정하며, 부속건축물에 대하여는 주된 건축물에 대한 건축제한에 의한다.
(2)건축제한의 예외
취락지구에서는 취락지구의 지정목적 범위에서 대통령령으로 따로 정하며, 농공단지에서는 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 건축제한을 하게 된다.
또한 농림지역 중 농업진흥지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령으로 건축제한을 하는 것이 아니라, 농지법으로 건축제한을 한다는 사실을 알아야 한다. 마찬가지로 농림지역 중 보전산지에서는 산지관리법에 따라 건축제한을 한다는 점을 유의해야 하겠다.
실제로 이와 같은 사실을 몰라서 엉뚱한 건축물이 건축되는 것으로 잘못이해에서 큰 낭패를 보기도 한다.
6.용도지역의 확인과 투자개발
용도지역은 기본적으로 토지이용계획확인서를 통하면 알 수 있다. 그리고 용도지역은 항상 고정되어있는 것이 아니므로 용도지역의 변경가능성을 항상 염두에 두고 개발과 투자를 진행하여야 한다. 용도지역의 변경을 예상할 수 있다면 진정한 부동산전문가로 대접받을 수 있을 것이다.
용도지역에 따라 지가가 기본적으로 정해지고 그로 인한 재산가치가 정해지므로 토지의 투자와 개발을 준비하는 사람이라면, 용도지역에 대한 최소한의 이해가 필요하다고 하겠다.
[박종철 대표 약력] 골든리얼티 부동산연구소 대표, (주)토크뷰 대표, 세종사이버대학교 부동산경영학부 외래교수, EBS 명품공인중개사 부동산공법 담당 교수, (주)한국부동산전문교육원 투자개발담당 이사, LH공사 부동산실무교육 담당 교수, 경기도 인재개발원 부동산실무 담당 교수
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2012년 9월 9일(일), 9월 16일(일), 9월 23일(일) 13:00~18:00 (3일 총 16시간)
