아내가 갖고 있는 땅위에 원룸 3개 동을 지어 분양할 계획을 갖고 있는 A씨는 이미 임대소득이 발생하는 빌딩과 함께 아파트 1채를 갖고 있는 부동산 부자이자, 병원까지 운영하는 병원장이다.
A씨 병원이 환자들을 얼마나 잘 진찰·치료하고 있는지는 알 수 없지만, 그가 원룸 3개 동을 짓기에 앞서 보여준 앞으로 발생할지 모를 세금문제를 미리 짚어보는 진찰실력만큼은 웬만한 세무전문가 뺨을 칠만한 수준.
27일 국세청에 따르면 A씨는 세무전문가 조력을 빌리지도 않고 국세청에 직접 "원룸 3개 동을 지어 바로 판매가 됐을 때의 소득종류와 3개 동이 한꺼번에 팔리지 않고 몇 년에 걸쳐 나눠 팔렸을 때 소득구분이 무엇인지"에 대한 세무상담을 요청했다.
그는 "1동만 건물신축 직후 곧바로 팔렸을 뿐 2동은 1년 뒤 또 3동은 5년 뒤 팔린다면 임대를 하다가 팔 수밖에 없는데 이 때의 소득종류는 무엇인지, 주택신축판매와 양도로 구분을 짓는 임대기간 등의 기준이 되는 기간도 있는지"까지 꼼꼼히 따져 물었다는 것.
이와 함께 원룸 3개 동은 각 동마다 1주택으로 보는지 아니면 3개 동을 합쳐 1주택으로 보는지, 또 원룸 3개 동을 파는 것이 양도에 해당된다면 2년 이상 보유하고 양도해야 일반세율을 적용 받을 수 있는지도 짚고 넘어갔다.
아파트 1채를 소유하고 있는 상태에서 원룸을 신축하는데 일시적 2주택 비과세를 적용 받으려면 어떤 요건을 갖춰야 하는지 따져본 것은 물론이다.
국세청은 이에 대해 "판매를 목적으로 다가구·다세대주택 등을 신축 양도하는 경우엔 주택신축판매업, 판매를 목적으로 이를 매입해 양도하면 부동산매매업에 해당한다"며 "임대용으로 신축·매입해 다년간 임대하다 양도할 땐 양도소득에 해당한다"는 것을 분명히 했다.
국세청은 이어 "부동산 양도가 주택신축판매업이나 부동산매매업 등 사업소득인지 아니면 양도소득인지는 그 규모와 횟수 또 태양 등에 비춰 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려해 사회통념에 따라 사실 판단할 사항"이라고 설명했다.
A씨의 경우 원룸 3개 동을 신축한 목적이 '판매목적'이라면 한꺼번에 또는 나눠서 판매하는 등의 판매방식과 상관이 없이 사업소득으로 소득세가 과세된다는 것이 국세청 설명.
국세청은 또 "원룸은 호별로 구분등기 된 경우엔 각각을 1개 주택으로 보지만, 구분등기 되지 않았다면 전체를 1개의 주택으로 보는 것"이라며, "원룸 3개 동을 신축했다고 원룸이 호별로 구분등기 되지 않았다면 3개의 주택으로 보아야 할 것"이라고 강조했다.
원룸이 판매목적으로 신축됐다면 한꺼번에 판매여부 또는 보유연수와 상관없이 사업소득으로 종합소득세가 일반세율(6∼38%)로 과세되며, 거주주택인 아파트를 양도할 때 소유주택으로 계산하지 않고 비과세요건을 판단한다는 것이 국세청 설명이다.
국세청은 그러나 "신축원룸 3개동을 임대용으로 신축해 임대사업을 하는 중에 거주주택인 아파트를 양도하는 경우, 원룸주택은 각 동별로 임차인이 독립적으로 거주하는 경우에 해당하므로 각각 1주택으로 봐 1세대3주택에 해당하는 것으로 판단한다"고 말했다.
다만, 임대용으로 사용하더라도 3개 동의 원룸주택이 '장기임대주택' 요건에 충족된 경우, 그 임대주택은 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 판단을 할 때 보유주택으로 계산하지 않는다는 것이 국세청 설명이다.
