수익률 보장을 광고하는 상가
수익률을 보장해준다고 광고하는 상가 중에서 실제 분양 후 약속된 금액을 입금하지 못하는 경우가 태반이다.
내가 부동산 분야에 투신한 이후 이같은 약속을 지키는 업체를 거의 본 적이 없다. 주로 테마상가 쇼핑몰 등에서 확정수익 지급을 제시하는 경우가 있는데, 제대로 상권이 자리 잡지 못할 경우가 태반이라 약속된 내용이 입금되지 않는다.
수익률 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임대료를 보조 지급해서 수익률을 맞춰주는 경우가 있다. 이러한 경우에도 주의해야 한다.
이런 경우는 분양가가 애초에 높게 책정되었기 때문에 투자자에게 수익률을 못 맞춰주기 때문에 일정 기간 임대료를 보조하는 모양새를 취하게 된다. 하지만 임대료 보조 기간이 끝나게 되면 세 들어 있는 임차인이 분양업체가 약속한 임대료 수준을 맞춰줄 수 없는 게 현실이다. 게다가 시행사나 분양대행사가 약속대로 임대료를 보조해주는 곳도 거의 없다고 봐야 한다.
결과적으로 더 낮은 수준의 임대료를 요구하는 임차인에게 점포를 내주게 되어 상가 가치도 동시에 하락하게 되는 불운을 맞게 된다. 이처럼 실제 상가의 가치가 고평가된 곳에서 인위적으로 시행사나 분양대행사에서 보조금을 지급해주는 경우 결국 투자자둘이 피해를 볼 수 밖에 없다.
따라서 수익률을 보장해준다는 광고를 믿어서는 곤란하다. 더구나 부족한 임대료를 시행사나 분양대행사가 보조해서라도 수익률을 맞춰주겠다는 상가는 조심해야 한다.
선분양 상가도 주의하라
미사지구,마곡지구와 위례,동탄,광교신도시 등 인기 택지지구에서는 분양 승인 전에 계약금을 받고 계약서 대신 약정서나 청약서 등을 제공하는 형태로 편법적인 ‘선분양’을 하는 사례가 늘고 있다.
건축물 분양에 관한 법률에 따르면 기본적으로 분양 면적 3000㎡ 이상 상가는 사용 승인 전 분양(선분양)을 할 수 없다. 다만 신탁사와 신탁 계약을 맺거나 건축허가를 받고 토지 대금을 완납한 후 착공용 토지사용허가서를 발급받는 경우 등에 한해서만 선분양을 할 수 있다.
자금력이 약한 사업 시행자가 은행 등에 ‘분양 신청 계약서’를 보여주고 대출로 사업비를 마련하기 위해 선분양을 하는 것이 보통이다. 정식 계약서를 쓰기 전에 매수자에게 실질적으로 분양 우선권 또는 소유권을 주고 손바뀜에 따라 명의 변경을 해주고 웃돈이 거래되는 것은 일반적으로 편법 분양에 해당된다.
선분양은 시행사가 부도나거나 계약금이 다른 용도로 유용됐을 때 정식 계약서를 받지 못한 투자자들이 피해를 볼 수 있다는 점이 문제다. 2003년 3200여 명의 투자자가 총 3735억 원의 투자금을 날린 ‘굿모닝시티’ 사건이 선분양과 관련된 것이었다.
