단지내 상가에 투자하려면 아파트 주민들이 외부로 나가기 힘든 독점상가를 골라야 한다.
근린상가의 경우 전용률·동선·층에 따라 차별화가 갈수록 두드러지고 있다. 전용률은 최소 50% 이상은 돼야 한다. 가능하면 1층 위주로 고르고 역세권 중에서도 퇴근시간대 약속장소로 흔히 이용되는 곳이 좋다.
또한 서민층이 많이 거주하는 단지의 상가가 유망하다. 따라서 중소형 대 분포가 높은 단지를 선택해야 한다. 대형 평형 거주자는 단지내 상가보다는 단지외부에 있는 대형마트나 백화점 등을 이용하는 경우가 많기 때문이다.
최소 500가구 이상인 곳을 골라야
단지 내 상가를 선택할 때는 단지의 아파트 가구 수가 중요한 요인으로 작용한다. 일반적으로 1000가구 이상 대단지인 경우 안정적인 수요를 확보할 수 있으며, 뒷받침돼야한다.
단지가 500가구 이하인 경우 슈퍼나 비디오 대여점·세탁소 등이 좋고, 500~1000가구 규모 단지는 미용실·문구점·치킨점 등이, 1000가구 이상 대단지는 편의점이나 소규모 병원 등이 유망하다.
또한 대형 평형 위주로 구성된 단지보다는 중소형평형대의 단지 거주자들의 단지내 구매성향이 더 강하다. 단지 내 상가는 인근에 대형 마트가 있으면 큰 타격을 입을 수 있기 때문에 인근에 유사 시설이 있는지, 또 향후 들어설 예정인지를 잘 확인해 봐야 한다.
낙찰가율보다 수익률 파악이 더 중요
최근 단지 내 상가에 지나친 투자 수요가 몰리면서 낙찰가율이 300~400％ 육박하는 과열 양상을 보이고 있는 점은 주의해야 한다. 한정된 업종이 들어서는 단지 내 상가의 입지 여건상 높은 임대 시세를 받아내기가 쉽지 않다. 직접 입주할 경우에도 초기 비용을 회수할 수 있을 만큼의 적정 수익을 내기는 어렵기 때문이다.
특히 시중 금리가 상승 국면에 있기 때문에 자칫하면 낭패를 볼 수도 있어 ‘묻지마 식’ 투자는 금물이다. 일반적으로 단지내 상가의 낙찰가는 내정가 대비 150% 미만이면 무난하다.
일반적으로 주택공사에서 분양하는 주공 상가의 경우는 내정가가 어느 정도 타당성과 신빙성이 있기 때문에 내정가 대비 150% 미만의 낙찰가일 경우 적정한 가격일 수도 있다.
하지만 일반 건설사에서 정해 놓은 내정가의 경우는 업체에서 자율적으로 산정한 가격이기 때문에 내정가가 이미 최고가의 가격으로 산정되는 경우도 있기 때문에 아무리 150% 미만으로 낙찰되었더라도 고가 낙찰이 될 수 있다. 적정한 낙찰가를 산정하기 위해서는 본인이 분양받고자 하는 상가가 낼 수 있는 수익률을 파악하는 것이 무엇보다도 중요하다. 그러기 위해서는 분양받고자 하는 상가와 비슷한 규모의 주변 상가 임대가격을 조사해 볼 필요가 있다.
