주택시장이 둔화되는 분위기가 이어지고 거래량과 가격 상승폭도 상당부분 감소하고 있다. 수도권 외곽지역과 지방광역시를 중심으로 하락세가 나타나고 있다. 주택 구입자금 대출규제 강화가 골자인 '여신심사 선진화 가이드라인'과 글로벌 경기하락 등 위험요인이 산재해서이다.
아파트 매매시장의 선행지표인 경매시장만 놓고 보더라도 그다지 분위기가 좋지 않다. 지방 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 하락하고 있다. 경기도 역시 낙찰가율이 1년 만에 처음으로 90% 이하로 떨어졌다. 서울의 아파트는 경매 물건 개수가 급감하면서 낙찰가율 등이 여전히 높지만 낙찰건수는 크게 감소하고 있다.
수익형 부동산 반사 이익 볼 듯
“대표님, 일본처럼 우리도 금리가 더 떨어질 것 같은데 괜찮은 수익형부동산 추천해주세요.”
실제 지난 10월까지만 해도 적극적인 투자행태를 보인 투자자들이 주택 구입자금 대출규제 강화가 골자인 '여신심사 선진화 가이드라인' 이후 아파트대신 상가나 오피스텔 등에 대한 투자문의가 늘고 있다. 가계부채관리방안 시행으로 주택시장 침체가 장기화되면 상가 등 수익형 부동산이 반사이득을 받을 수 있기 때문이다.
과거 강남권 재건축 추진 아파트 등을 재테크 투자처로 생각하던 자산가들이 이제는 상가나 오피스텔 등에 관심을 쏟고 있어 수익형 부동산시장에 대한 투자문의는 증가할 것이다. 아파트 시장의 전반적인 둔화가 예상되는 상황에서 마땅한 투자대안이 없기 때문이다.
투자자들이 기대하는 수익형 부동산의 수익률은 서울 강남권은 연 3~4%대, 강북권은 연 5~6%대, 수도권은 연 6~7%대 등이다. 연 1%대 시중은행 예·적금 금리와 비교하면 여전히 매력적이다.
수익형 부동산은 주로 은퇴자나 투자자가 고정 임대수익을 목적으로 매입한다. 베이비부머 은퇴가 이어지는 상황에서 고정월세를 바라는 자본형 은퇴자들이 투자할 만한 대체 상품이 많지 않다. 즉 임대료를 받아 대출금 이자를 상환하는 투자자가 많아 수익형 부동산의 인기는 쉽게 꺾이지 않을 것이다. 부동산 경기와 관계없이 마땅히 투자할 곳이 없어서 수익형 부동산으로 눈을 돌리는 것이다.
즉 중·장기적으로 볼 때는 대내외적인 변수가 발생하지 않은 한 수익형부동산에 대한 투자대세 물줄기까지 꺾기는 힘들 것이다. 부동산 투자자들의 성향은 주택투자에서 꼬박꼬박 월세가 나오는 오피스텔, 상가, 분양형호텔 등 수익형부동산으로 점차 이동하고 있기 때문이다.
한국은행 기준금리 인하 가능성 열어놔
일본의 마이너스 금리발표로 한국은행 기준금리가 경기부양차원에서 상반기 내 인하될 가능성이 크다. 지난 2월 기준금리를 동결한 한국은행 금융통화위원회에서 금리인하를 주장하는 소수의견이 나오자 금융시장에서는 금리인하 기대가 커지고 있다. 국공채 등 채권 금리(국고채 3년물 금리)가 기준금리 인하로 이미 하락했다.
유럽뿐만 아니라 중국 일본 등 많은 나라들이 자국통화 약세를 유도해 수출경기를 통한 내수경기회복을 시도하는 만큼 한국은행도 이 대열에 동참할 가능성이 크다. 한국은행 기준금리가 한차례 더 인하된다면 상가, 오피스텔, 분양형호텔 등 수익형 부동산에 대한 투자 문의는 폭발적으로 증가할 것이다.
카지노 시티, 영종도 일대 수익형 부동산 관심
정부의 규제완화에 힘입어 영종도에 글로벌 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 영종도는 인천공항과 가까워 중국인들뿐만 아니라 내국인들의 접근성이 뛰어나기 때문이다. 특히 인천국제공항 근접인 운서역 일대 상가에 대해 투자문의가 많은데 서울역까지는 50분이 걸리고 5호선이나 9호선으로 환승해 수도권 전역으로 이동이 쉽기 때문이다.
인천 영종도에 외국인 전용 카지노가 포함된 복합리조트가 추가로 조성된다. 영종도에는 파라다이스가 2017년 개장을 목표로 복합리조트를 조성하고 있으며, 2014년 예비 허가를 받은 리포&시저스가 조만간 미단시티에 복합리조트를 착공할 예정이다.
운서역을 포함한 영종도 일대는 인천 제2공항 청사건립과 인천국제공항 국제업무단지에 들어서는 한국형 복합리조트인 버터플라이시티와 파라다이스시티를 비롯해 복합생태 해양리조트로 개발되는 미단시티와 리포&시저스컨소시엄의 LOCZ 복합리조트 등 셀 수 없을 정도로 호재가 많다.
또한 용유·무의도 관광단지 조성사업이 가시화되고 있으며 청라~영종을 이어주는 “제3연륙교”가 2024년쯤 개통된다는 호재도 줄줄이 대기 하고 있다. 결론적으로 가계부채 관리 방안 시행으로 부동산 투자심리가 다소 위축될 수 있어 아파트보다는 수익형 부동산에 뭉칫돈이 몰릴 수 있다.
최근 인천시와 인천국제공항공사는 문화체육관광부로부터 복합리조트 개발사업자로 미국에서 복합리조트를 운영중인 MTGA(지분 70%)와 KCC(지분 30%)가 합작 설립한 특수목적법인(SPC) '인스파이어 인티그레이티드 리조트(주)'가 최종 선정됐다고 밝혔다.
인스파이어리조트는 인천공항 국제업무지역(IBC-Ⅱ) 327만㎡에 약 5조원을 투자할 예정이다. 우선 1단계로 105만㎡에 2019년까지 1조8000억원을 투자해 6성급 호텔 650실 등 1350개의 숙박시설과 4000명을 동시에 수용할 회의시설, 무비 테마파크 등 위락시설을 조성할 계획이다.
또 250개의 테이블과 1500개 슬롯머신을 갖춘 외국인 전용 카지노시설과 국내외 유명 아티스트 콘서트와 공연, NBA 등 스포츠 경기장으로 활용할 공연장, 쇼핑센터, 한 곳에서 다채로운 K-뷰티를 경험할 수 있는 스케어센터 등 다양한 문화·예술시설도 갖출 예정이다. 인스파이어리조트는 1단계로 2020년까지 개발한다는 계획이다.
인천시는 이미 영종도에는 2개의 복합리조트가 추진되고 있는데다 인스파이어리조트까지 개발사업자로 선정돼 복합리조트 경쟁력 확보를 위한 집적화, 대형화가 진행고 있는 만큼 영종도를 서비스산업의 허브 및 관광 메카로 조성해 나간다는 방침이다.
경기가 안 좋을수록 빛을 보는 곳이 중심부 초역세권에 있는 상업용지에 위치한 부동산이다. 특히 지하철과 바로 직통하는 곳에 위치한 상가는 뛰어난 접근성으로 공실위험도 적어 경기회복 시 상당한 시세차익도 가능하기 때문이다.
끝으로 수익형부동산 투자 시 과거보다 자기자본 비중을 높이는 투자전략이 요구되어진다. 또한 분양가의 적정성, 공급과잉 여부를 적절하게 판단해 고급 유효수요가 있는지, 임대를 창출할 수 있는 곳인지 꼼꼼히 따져 투자해야 한다.
