세금도 절약하고 부부 간 사랑도 깊어지고
“제 남편이랑 공동명의로 되어 있거든요.”
자산가들과 상담을 하다 보면 보유하고 있는 부동산이 일반인보다 공동명의로 되어 있는 경우가 많다. 그만큼 부자일수록 빠져나가는 한 푼의 세금이라도 아끼려고 노력하는 습관이 몸에 배어 있기 때문이다.
2000년대 중반 이후 여성들의 권리의식이 높아져 자산가들뿐 아니라 일반인들까지 남편에게 공동명의를 요구하는 경우가 늘어나고 있다. 통상 공동지분은 5대 5로 할 수도 있고 남편이 3, 아내가 7로 하는 등 자유롭게 설정할 수 있다.
내가 보유하고 있는 주택도 현재 공동명의로 되어 있다. 만일 내 명의로만 되어 있었다면 위험한 투자에 대한 유혹과 끊임없는 보증 부탁으로 인해 이미 주택은 남의 손에 넘어갔을 것이다.
주택을 단독으로 등기하는 것과 공동명의로 등기하는 것에는 양도소득세에서 차이가 있다. 현행 우리나라 양도소득세는 양도차익에 대하여 누진세율로 소유자별로 과세하기 때문에 1년 이상(소유자별 세율 6~38퍼센트 누진) 보유할 것 같으면 공동명의로 하는 게 유리하다.
즉, 보유 주택을 부부 공동명의로 한다면 한 사람에게 귀속될 양도차익이 두 사람에게 분산되어 단독명의일 때보다 낮은 세율이 적용된다. 때문에 내야 할 세금도 적어진다.
예를 들면 양도차익이 1억원 발생했을 때 남편 혼자 명의로 되어 있는 경우에는 1900만원의 양도소득세를 내지만, 부부 공동명의인 경우는 1200만원의 양도소득세를 낸다. 뿐만 아니라 1년 단위로 적용되는 기본공제 250만원도 공동명의일 경우에는 각각 250만원(합계 500만원)을 받을 수 있다.
하지만 단독명의로 되어 있는 보유 부동산이 별로 양도차익이 발생하지 않는다면 부부 공동명의로 변경하는 것은 취득세와 기타 부대비용 및 증여세 등 많은 비용이 들어 불리할 수도 있다.
소득이 없는 배우자 명의로 부동산을 등기할 때는 증여재산공제액 6억원(10년 이내의 기간에 배우자로부터 증여받은 재산을 포함) 범위 이내에는 증여세가 없다. 9억원 이하의 주택, 1세대 1주택의 2년 보유 요건을 채웠을 경우에는 양도소득세가 비과세되므로 절세효과는 없다. 따라서 이런 경우에는 굳이 부부공동등기를 할 필요는 없다.
종합소득세, 상속세 측면에서도 유리하다.
수익형 부동산 인기에 편승해 상가에 대한 투자 상담도 꾸준하다. 가령 상가를 부부 공동소유로 한다면 상가임대로 얻는 임대소득은 소유자별로 나뉘어 귀속되어 종합소득세도 줄일 수 있다.
상속세의 절세 효과도 크다. 부부 중 한 사람이 모두 소유한 채로 사망하는 경우보다 부부 간에 미리 재산을 분산해놓으면 낮은 세율이 적용되어 상속자가 부담할 상속세가 많이 줄어든다.
또한 통상 소득이 없는 아내가 부동산 등을 취득하는 경우, 자금출처를 입증할 수 있다는 장점이 있다. 상가임대소득으로 취득자금 원천을 쉽게 밝힐 수 있기 때문이다. 보유 후 매각 시에도 양도대금이 발생하므로 또 다른 자산의 취득자금원으로 인정받기에도 충분하다.
공동명의, 종합부동산세 대상자들도 유리
주택에 대한 재산세는 부부 공동명의 등기를 하더라도 절세가 되지 않는다. 이는 각각의 보유 지분에 대하여 재산세율을 곱해서 계산하는 것이 아니라, 개별 물건별로 재산세율을 곱해 계산한 산출세액을 보유 지분별로 나누어 각자 납부할 세금을 계산하기 때문이다.
하지만 종합부동산세는 세대별 6억원 초과에 대해 과세하던 것이 위헌 판정되어 인별 6억원으로 세법이 바뀜에 따라 부부 공동명의의 절세 효과가 커졌다. 예를 들어 12억원짜리 주택을 단독명의로 하게 되면 초과 6억원에 대해 종부세를 부담해야 하지만, 6억원씩 공동명의로 하게 되면 종부세를 한 푼도 내지 않아도 된다.
다만 1주택을 단독명의로 보유한 경우에는 9억원 초과분에 대해 종부세를 부과하는 데다 장기보유와 고령자에 따른 추가공제 혜택까지 있기 때문에 2주택 이상 보유했을 때만 부부 공동명의로 취득하는 것이 유리할 수 있다. 공시가격 기준으로 9억원이 넘는 고가주택은 종합부동산세 과세 대상인데, 부부끼리 6억 원씩 재산을 분할하면 최대 12억원까지는 대상이 아니다.
본인 주택 외 1채만 소유해도 임대사업이 가능하기 때문에 공동명의를 하게 되면 부동산 임대소득에 대한 절세도 추가로 가능하다.
아파트, 분양권 상태에서 공동명의 가능
아파트 당첨권을 부부 공동명의로 전환하는 사례가 늘고 있다. 당첨권 명의를 남편 단독으로 하면 등기도 단독으로 이뤄져, 등기 이후 부부 공동명의로 등기 때 취득·등록세를 다시 내야 하기 때문에 분양권 상태에서 공동명의가 이뤄진다.
수도권에서는 전매제한이 돼 있는 아파트가 대부분이어서 공동명의 역시 전매제한 기간 동안은 할 수 없었다. 하지만 주택법이 개정되어 분양권은 전매제한 기간 내에도 부부 간 증여가 허용된다.
부부 공동명의를 할 생각이라면 아예 신규 취득 시 하는 게 비용 면에서 유리하다. 부부 중 한 사람의 단독명의로 돼 있는 것을 공동명의로 이전하게 되면 증여세와 취득세 등 추가 비용이 발생하기 때문이다.
혼인신고 전 공동명의는 비과세 여부 판단 후 결정
고객들과 상담을 하다 보면 결혼은 했지만 혼인신고를 하지 않은 젊은 부부 중에도 공동명의로 주택을 구입하는 경우가 있다. 하지만 이 경우 반드시 부부 한쪽이 이미 주택을 소유하고 있는지를 먼저 헤아려 결정해야 한다.
세법에서는 부부 공동으로 명의이전을 하게 되어도 부부는 1가구 1주택자다. 원래 공동명의 주택은 지분 소유자 모두 각각 집을 한 채씩 가지고 있는 것으로 간주하지만, 부부의 공동 지분은 합산해서 따지게 된다. 그러나 부부 공동명의 주택 한 채와 남편 명의나 아내 명의로 한 채를 더 갖고 있다면 1가구 2주택자가 된다.
몇 해 전 나를 찾아온 한 젊은 부부의 경우도 결혼은 했지만 혼인신고는 하지 않은 상태에서 공동명의로 주택을 구입했다. 하지만 부인의 경우 결혼 전부터 본인 명의로 원룸을 보유한 상태였다. 두 사람은 혼인신고 후 부인이 보유하고 있는 원룸을 팔면 양도세가 비과세되는 줄 알았다.
하지만 부인이 1가구 2주택자에 해당돼 양도세를 물어야 된다는 사실을 내가 알려주자 부부는 당황스러운 표정을 지었다. 만일 혼인신고 전 구입한 주택을 공동명의로 하지 않고 단독명의로 했다면 비과세를 받을 수 있었다.
결혼 전 1주택씩을 보유한 남녀가 혼인해서 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 집 한 채를 팔면 그 집이 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 이때 혼인한 날이란 혼인신고한 날을 기준으로 한다. 그런데 혼인신고하기 전에 부인은 이미 2주택자가 되었기 때문에 위의 비과세 혜택을 받을 수 없게 된 것이다.
