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[카드뉴스]Down계약서는 옛말…Up계약서 유행한다

조세일보 | 박지환, 이지은(그래픽) 기자 2016.03.15 09:08

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누구나 한 번쯤은 들어 봤을 법한 Down계약서! 한때 Down 계약서는 매수자가 취득세를 덜 낼 수 있다는 점 때문에 많은 유행을 했는데요. 하지만 최근에는 실제 거래가보다 높은 가격으로 신고하는 Up계약서가 성행하고 있다고 합니다.

계약서상 매매금액을 실제와 다르게 쓰는 Up·Down계약서는 '불법거래'에 해당하기 때문에 이에 따른 위험도 많은 것이 사실입니다. 부동산 매도인·매수인들도 이런 사실을 잘 알고 있을 텐데요. 그럼에도 Up계약서 작성, 왜 유행하는 것일까요?

보통 Up계약서는 매수인들이 원하는 경우가 많습니다. Up계약은 매수인 입장에서 향후 부동산 매각 시 집값 상승분이 감소하기 때문에 양도소득세를 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

예를 들어 실제 2억원에 구입한 부동산을 계약서에는 2억 5000만원에 구입한 것으로 계약서를 작성했다고 가정해 보겠습니다. 시간이 흘러 이 부동산을 3억원에 매도할 경우 실제 양도차익은 1억원이지만 계약서상에는 5000만원으로 표시되기 때문에 낮은 세율을 적용받아 세금을 줄일 수 있는 것입니다.

또한 Up계약서 작성을 하면 매수자가 금융기관에서 더 많은 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 여기에 계약서상 주택가격이 높은 쪽이 차후 재매각할 때 유리하고 집값 하락도 막을 수 있을 것이라는 기대감도 Up계약서 작성 유인으로 작용하기도 합니다. 하지만 단점도 존재하는데요. 매수인은 계약서상 부동산 취득금액이 실제보다 5000만원 늘어나기 때문에 이에 따른 취득세를 추가로 부담해야 하기 때문입니다.

Up계약서 작성에 응하는 대부분의 매도인들은 1세대1주택 비과세 요건을 적용받는 경우가 많습니다. 그래서 매도인입장에서는 Up계약서로 인해 양도가액이 커지더라도 어차피 납부하는 세금은 없기 때문에 부담 없이 매수인의 Up계약서 요구에 응하고 있는 것인데요. 대수롭지 않게 생각한 것이 훗날 부메랑이 되어 돌아올 수 있기 때문에 주의가 필요 할 것입니다.

국세청은 양도세 비과세나 감면을 적용받은 납세자가 당초 부동산 거래 시 허위계약서(Up·Down계약서)를 작성한 것으로 밝혀질 경우 적용받은 양도세 비과세·감면을 배제하고 있습니다. 여기에 신고 및 납부불성실에 따른 가산세까지 추가로 부과하고 있기 때문에 매매계약서 작성 시 매도인·매수인들은 반드시 실제거래금액으로 작성해야 예기치 못한 세금폭탄을 피할 수 있다는 사실을 기억해야 합니다.

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