브렉시트 이후 부동산 시장 실수요자 위주로 재편

◆…사진 = 클립아트 코리아 제공

브렉시트 우려가 현실로 바뀐 지난 24일 영국의 건설·부동산 관련주는 사상 최대폭으로 폭락했다. 브렉시트 결정 후 건설 및 부동산 관련 주식이 일제히 폭락한 것은 투자자들이 그간 가파르게 올랐던 영국의 부동산 수요가 급감할 것을 우려하고 있기 때문이다. 그간 영국은 세계에서 집값이 손꼽히게 비싸고 빠른 속도로 뛴 국가였다.

건설주의 폭락은 영국만의 일은 아니다. 유럽 증시에 상장된 부동산 대형주 중심의 EPRA/NAREIT 유럽 지수도 폭락했다.

한국 코스피의 22개 산업별 지수 가운데 건설업종은 같은 날 4.71% 하락하며 증권, 기계업종에 이어 세 번째로 낙폭이 컸다.

브렉시트로 인해 거래량 감소, 지방 수도권 부동산시장 양극화 등 상반기에 감지됐던 부정적 신호들이 뚜렷해질 수 있는 재료가 될 가능성을 배제할 수 없다. 하지만 브렉시트 가능성을 전혀 생각하지 않았던 것은 아니다. 따라서 발생 가능성이 거의 없지만 한 번 일어나면 엄청난 충격을 주는 사건인 '블랙스완(black swan)'으로 보긴 어렵다.

브렉시트를 계기로 유럽 대륙 내 다른 나라들도 연이어 EU에서 이탈할 가능성을 배제할 수 없다. 금융시장이 불안이 지속되면 단기적으로 국내 부동산 시장의 위축도 불가피하다.

영국의 유럽연합 탈퇴 확정으로 국내 건설·부동산업계도 삽시간에 불안감에 휩쌓였다. 저유가와 글로벌 경기 침체로 그동안 어려움을 겪었던 해외수주가 더 어려워질 수 있다. 거기에 경기 침체에 따른 불안심리가 확산되며 국내 부동산 시장에도 악영향이 미칠 것이다.
 
건설업계에서는 당장 기름값이 더 떨어지며 중동 중남미 동남아 지역의 수주활동에 차질이 생길 것으로 보인다. 특히 최근 되살아나고 있는 석유화학플랜트 분야도 타격을 받을 것으로 예상된다. 브렉시트 유예기간이 아직 2년 남았지만 유럽을 비롯한 글로벌 경기 침체로 확산되면서 해외수주 및 국내 부동산의 악영향이 지속될 것이다.

브렉시트로 인한 거시경제 어려움에 폭증한 주택공급물량과 집단대출 보증심사 강화 등의 리스크까지 더해져 시장이 단기적으로 관망세로 돌아설 것이다. 국내에 유입돼 있는 36조원의 영국자금이 이탈하게 되면 경기위축을 피해갈 수 없기 때문이다. 유럽 국가의 EU 추가 이탈 가능성을 배제할 수 없어 당분간 시장에 불확실성이 잔존, 부동산 시장은 철저히 실수요자 위주로 재편될것으로 보인다.

투자의 달인 워런 버핏은 브렉시트 충격이 “얼마 안 간다”고 전망한 점이 눈길을 끈다. 워런 버핏은 지난 26일 인베스트 인사이드와의 인터뷰에서 세스트지와의 영국 브렉시트 EU 이탈이후 주가가 하락하는 것은 심리적 현상일 뿐 구조적으로 경제가 급격하게 나빠질 이유는 그리 많지 않다고 말했다. 워런 버핏은 “오히려 지금이 주식 부동산 살 때일지도 모른다”고 말했다.

즉, 브렉시트파급 효과가 커진다면 정부의 추경, 집단대출 규제 연기나 추가 금리 인하 등 부동산 부양책을 내놓거나 대규모 추경이 나오는 것은 절호의 투자타이밍일수 있다는 이야기다. 추경은 곧 유동성 공급으로 이어지는 만큼 금리 인하와 비슷한 효과를 낸다.

내년부터 시행예고되는 임대소득 2천만원이상에 종합과세하는 주택임대차 선진화방안도 브렉시트로 인한 경기불안감으로 연기될 가능성이 있다

중도금대출 보증 규제 겹쳐 분양시장 '악재'

정부가 하반기부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 금액과 횟수를 제한할 것으로 알려지면서 브렉시트 충격까지 받은 분양시장에서는 초조함이 엿보인다. 지금까지 무제한으로 제공됐던 HUG의 분양보증을 주택금융공사 수준인 1인당 3억원, 2회 이하로 제한할 것으로 전해지고 있다.

당장 하반기에만 21만2828가구가 전국에서 분양을 앞두고 있는 상황. 아파트 공급가격의 50~60%에 해당하는 중도금대출의 보증이 막히면 은행은 물론 연대보증을 서야 하는 건설사 입장에서도 사업장의 리스크를 더욱 깐깐하게 따질 수밖에 없다.

이러한 중도금대출(집단대출) 보증을 제한하려는 움직임부터 브렉시트 충격까지, 하반기 부동산 시장은 실수요자들에게 자금을 수혈할 대출에 각종 변수가 생기면서 한 치 앞도 내다볼 수 없게 됐다.

집단대출에 대한 보증을 제한하면 서울보다 지방에서 사업성이 떨어지는 단지는 공급 자체가 차단될 가능성이 높다. 강남 등 일부 지역에서는 단기 시세차익을 노리고 가세한 수요가 많았는데 브렉시트로 인해 당분간 상황을 지켜보려는 관망세가 이어지고 과열양상이 가라앉게 돼 실수요자 중심으로 돌아갈 것으로 보인다.

브렉시트로 은행 대출이 더욱 보수적으로 될 수밖에 없는 상황에서 부동산 분양시장도 영향을 받을 것이다. 신용도가 낮은 중소건설사나 최근 분양성적이 부진한 지방을 중심으로 타격을 입을 가능성이 크다. 지난해 말부터 부동산시장이 주춤했지만 분양시장, 특히 강남 재건축아파트나 부산·제주 등 일부 지역에서는 열기가 뜨거웠다. 지난해 말 수도권을 시작으로 적용한 여신심사 선진화방안이 기존 주택에 대한 대출을 까다롭게 하자 내집마련에 관심을 보인 수요자 상당수가 그러한 규제가 적용되지 않는 분양에 뛰어든 것이다.

청약경쟁률이 수십 수백대 일까지 치솟은 건 투자수요 역시 상당하다. 저금리로 갈 곳이 마땅치 않은 시중자금이 추후 집값 상승이 확실하게 예상되는 곳 위주로 몰렸다. 부산이나 제주, 창원 등에서 진행한 인기 청약단지도 사정은 비슷하다. 반면 지방에서는 향후 사업추진이 쉽지 않을 정도로 청약자가 적은 미분양단지도 상당수다.

브렉시트로 인해 경기 충격이 예상되는 만큼 집단대출 보증에 대한 부분보다 청약조건을 강화해 실수요자 위주로 시장을 재편하는 게 바람직하다

분양시장 단기 위축 불가피…실수요자에 기회

7월 미국 금리인상설이 멀어지면서 한국은행이 기준금리를 인하할 가능성도 덩달아 커졌다. 국고 3년물 금리가 지난 24일 사상 처음으로 1.2%대로 진입하면서 기준금리의 하방압력도 이미 높아진 상황이다. 고정금리의 기준이 되는 금융채 금리는 3년 국고채에 연동되는 경향이 큰데, 이 금리가 기준금리 이하로 떨어진 것은 시장이 향후 금리인하를 확신하고 있다는 신호로도 해석할 수 있다.

주식시장이 불안하고 금리가 너무 낮으니 돈이 갈 곳은 부동산시장 그중에서 수익형 부동산으로 쏠림 현상을 가속화 할수 있다. 일시적으로 부동산 경기가 관망세로 돌아서면서 실수요자는 매매가 하락을 기대하며 거래를 미루고 강남 재건축 등 과열됐던 시장에서 투기 세력이 빠지는 등 단기적으로 가격이나 거래가 줄어들고 일부지역에서 가격하락세가 나타날 수 있다. 브렉시트로 미국 금리인상 늦어질 가능성 크고 한국은행 기준금리 역시 하방압력에 놓일 걸로 보면 오히려 실수요자들에게는 기회일수 있다.

내달, 강남 개포 1단지 분양이 강남 재건축 시장 시금석 될듯

단기적으로 강남권 재건축에 실수요자뿐만 아니라 투자수요까지 겹쳐 자금이 몰리고 있지만 금융시장 불안심리가 증가하면 투자심리 자체가 위축돼 청약경쟁률이나 계약률이 하락할 수 있다. 하지만 공급대비 초과 수요가 몰리는 강남분양에는 별다른 영향을 미치지 못할 것이다. 내달 분양하는 개포주공 3단지의 경우 일반분양 물량이 73가구로 워낙 가구 수가 적어 희소성 때문에 브렉시트에 관계없이 공급희소성으로 평당 최고분양가 5000만원에도 불구하고 청약마감 될 것으로 보인다. 하지만 1순위 미달사태가 벌어진다면 강남권 재건축 아파트가격도 도미노처럼 하향 압력을 받을 수밖에 없다.

지난해와 올해 분양한 강남권 재건축아파트가 2~3년후 입주할때쯤 오히려 역전세 현상이 나타날 수도 있기 때문에 실수요 위주로 접근해야 한다.

저금리에 수익형 부동산 쏠림현상 지속될듯

브렉시트 가능성은 이미 예상해왔던 거라 우리 경제에 위험이 어느 정도 반영된 측면이 있고 정부의 추경예산 집행같은 경기 부양책이 나올수 있는 만큼 2008년 리먼사태 처럼 부동산 시장에 큰 여파는 없을 것이다. 시장 리스크가 커지면 사람들은 안전자산을 선호하게 되는데 실물자산인 부동산은 대표적인 안전자산이고 대표적으로 수익형 부동산이라 할수 있다.

하반기 금융불안으로 금리까지 추가적으로 내려가면 레버리지 효과가 커지는 만큼 오히려 안전하게 연금처럼 받을 수 있는 수익형 부동산 수요가 늘어날 것이다.

2008년 글로벌 금융위기 때를 상기해 보더라도 재건축아파트를 포함한 일반아파트가격은 침체에 빠졌지만 월세수익율이 우수한 강남권 나홀로 아파트 상가주택 오피스텔 중소형빌딩 수익형 부동산으로 변신이 가능한 단독주택은 꾸준히 상승세를 탓다.

결론적으로 브렉시트로 국내금융시장과 주택시장이 불안하더라도 2008년 리먼사태 처럼 오히려 이러한 상품들은 반사이득을 볼 가능성이 있다.  박상언 유엔알컨설팅 대표