파격적인 전세조건은 일단 경계하라

전세값이 하늘 높은 줄 모르고 오르고 있다. 그렇다고 무조건 싼집을 고르다간 낭패를 보기 십상이다. 전셋집을 찾는 노하우을 알아보자.

 
우선 교통환경과 입지조건을 살펴야 한다.
요즘은 맞벌이 부부가 많아 출퇴근을 가장 먼저 생각해야 한다. 직장까지 소요시간과 대중교통 이용을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 집이 도로에서 너무 가까이 있으면 자동차 소음과 매연으로 인해 쾌적한 주거생활이 제약받기 때문에 도로에서 10분 거리의 주택을 고르는 게 좋다.

신규 입주물량이 쏟아지는 곳을 노려라.
공급이 늘면 주변 전세가격에도 영향을 끼쳐 그 일대 전세가격이 일시에 떨어질 수 있기 때문이다. 실수요자보다 투자자들이 많아 대출 부담 때문에 전세를 싸게라도 놓기를 원하는 분들이 많아 입주시점에 전세가격이 일시에 급락하는 게 일반적이다.

개별난방 아파트를 고르는 게 낫다.
난방은 중앙난방과 개별난방에 차이가 있으므로 맞벌이의 경우는 개별난방의 아파트를 고르는 것이 난방비를 절약하기 좋다. 주택의 경우 기름보일러를 사용하는 곳이 도시가스를 사용하는 곳에 비해 난방비가 많이 들어가는 점도 고려해야 한다. 

준공후 미분양 아파트전세는 잘 따져라.
한동안 수도권외곽 일부지역에서 준공 후 미분양 아파트에 대해 건설사들이 궁여지책으로 선임대 후분양 전략을 썼다. 보통 전세 형태로 임대되는데 일반인들 입장에선 회사를 상대로 한 전세 계약이어서 과연 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있을까 하는 의구심을 떨쳐버릴 수 없다.

특히 부동산 신탁회사의 미분양 아파트 전세계약은 더욱 생소하다. 혹자는 부동산신탁회사 자체를 알지 못하고 그냥 부동산신탁회사가 안전한 회사라는 말만 믿고 덜컥 계약을 하는 경우가 많다. 하지만 부동산신탁회사와 체결한 전세 계약도 일반 전세 계약과 마찬가지로 위험을 내포하고 있어 손해를 볼 수 있다.

이를 방지하려면 다음 사항을 점검할 필요가 있다. 첫째, 전세 계약과 관련한 내용이 규정되어 있는 해당 전세계약서를 자세히 읽어봐야 한다. 둘째, 등기부등본 열람 시 근저당과 같은 제한물권 설정 유무를 확인해야 한다. 셋째, 신탁 내용을 파악하기 위해 관할 지방법원을 통해 신탁원부를 발급받은 후 우선수익자와 대출금 규모 및 상환 여부 등을 확인해야 한다. 넷째, 부동산신탁회사가 임대인의 지위로 계약서에 날인하고, 보증금반환의무를 제3자가 아닌 부동산신탁회사가 직접 책임진다는 확인서를 받아두는 것이 좋다.

신축 빌라도 눈여겨 봐라. 
눈높이를 한 단계 낮춰 아파트만 고집하지 않으면 전세집을 고르는데 한결 수월해진다. 예를 들어 새로 신축된 빌라전세 같은 경우 아파트보다 저렴한데다 전용면적이 넓고 주차시설도 편리하고 보안시설도 잘 되어 있다.

파격적인 계약조건은 일단 의심해야 한다.
파격적인 할인과 금융조건이 좋은 미분양아파트(전세)를 고르는데 있어 시행사와 시공사의 재무건전성을 꼼꼼히 체크해야 한다. 통상적으로 주택을 전문적으로 건설하는 건설사들이 부도나기 전 마지막 몸부림을 치기 위해 미분양아파트(전세) 계약조건을 파격적으로 바꾸는 경향이 있기 때문이다.

대개 계약금 정액제에 중도금 무이자는 기본이고 입주이후에도 일정금액이상 오르지 않으면 차액을 보상하는 프리미엄 보장제를 대대적으로 실시하는 곳의 전세를 얻을 때는 특별히 주의해야 한다. 그나마 아파트분양률이 일정비율 이상되어야 차후 공사를 진행하는 데 필요한 공사대금을 금융권에서 조달할 수 있다. 하지만 아무리 좋은 계약조건이라도 건설사가 퇴출이 되면 어떤식으로든 계약자들은 피해를 입을 수밖에 없기 때문에 주의해야 한다.

필요서류는 반드시 꼼꼼히 챙겨야 한다.
우선 전세계약을 하기 전, 전셋집의 등기부 등본을 떼어 봐야 한다. 등기부등본은 해당구청이나 공인중개업소에 부탁하거나 직접 인터넷에서 쉽게 발급 받을 수 있다. 등기부등본상의 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본다.

계약 전에 직접 관련 서류를 떼서 확인해야 하고, 구청에서 재산세 납부 여부를 확인해 집주인이 맞는지, 물건에 이상이 없는지 철저히 확인해야 한다. 최근 가짜 집주인이 주민등록증을 분실했다고 하면서 주민등록등본 재발급 신청서를 보여주는 수법으로 사기 행각을 벌이다 적발된 사건이 발생하기도 했다.

등기부등본상의 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본 후 근저당권,가등기·압류,가압류,가처분등의 권리관계를 명확히 따져봐야 한다.

가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무소용이 없다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있기 때문이다. 따라서 기존소유주는 무권리자가 될 수 있기 때문에 이런 경우도 계약을 하지 않는 게 좋다.

가처분은 소유권분쟁을 생길 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존을 한 상태를 말한다. 가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 이럴 경우도 절대 전세계약을 해서는 안 된다.  박상언 유엔알컨설팅 대표