최근 침체 조짐을 보이는 주택시장에 또다른 대형 악재가 터질 전망이다.
정부가 세법개정안을 통해 오는 2018년 말까지 2년간 시행을 유예하기로 했던 2000만원 이하 주택 전월세 임대소득 과세가 야당의 반대로 무산될 위기에 놓인 때문이다.
부동산 업계는 앞으로 아파트 입주물량이 급증하고 11·3 등 정부의 잇따른 부동산 대책으로 주택시장이 얼어붙고 있는 가운데 내년부터 임대소득 과세마저 시행될 경우 주택시장이 급격하게 위축될 것으로 우려하고 있다.
27일 정부에 따르면 내달 초 열리는 국회 조세소위원회에서 2017년 세법개정안이 논의되는 가운데 임대소득 과세유예안의 운명이 갈릴 전망이다.
기재부는 지난 7월말 세법개정안을 발표하면서 당초 내년부터 시행될 2000만원 이하의 주택 임대소득자에 대한 과세를 2018년까지 2년간 유예하기로 했다.
임대소득자에 세 부담이 커질 경우 집주인들이 월세를 높이는 방법으로 세금을 전가할 수 있고 임대소득자의 건강보험이 직장보험에서 지역보험으로 전환돼 건강보험료 부담이 크게 늘어난다는 점에서 건보료 개편 이후 시행하는 것이 바람직하다는 판단에서다.
그러나 국회 다수당인 민주당이 이에 제동을 걸고 내년부터 즉시 과세를 요구하고 나서면서 법안 통과가 어려운 상황에 놓였다.
민주당은 "임대소득자에 대해 애초 계획대로 세금을 걷어야 한다"며 올해로 끝나는 일몰 연장에 반대하고 있다.
당초 비과세 일몰이 2년 유예될 것으로 기대했던 주택시장은 초긴장 상태다.
부동산 전문가들은 임대소득 과세에 대한 취지는 인정하지만 당장 시행할 경우 주택시장의 하방 리스크가 가속화할 것으로 우려하고 있다.
내년 이후 2018년까지 입주 물량이 70만 가구를 넘어설 것으로 예상되면서 공급과잉 우려가 커져 있는데, 임대소득 과세마저 시행되면 세부담을 느낀 집주인들이 임대하던 집을 팔려고 내놓으면서 매물이 급증하고 집값이 급락할 수 있다는 것이다.
실제 2014년 2월 임대소득 과세 계획이 발표된 후 주택시장은 주택거래가 중단되고 급매물이 속출하는 등 냉각되면서 그 해 6월 당초안에서 후퇴한 완화방안을 내놔야 했다.
국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "정부의 11·3 부동산 대책 이후 재건축 단지의 시세가 1억∼2억원씩 떨어지고 일반 아파트도 거래가 끊기는 등 주택시장이 위축되고 있는데 당초 2년 유예될 것으로 믿었던 임대소득 과세마저 시행되면 시장에 커다란 충격파를 줄 것"이라며 "내년부터는 수도권의 입주물량도 크게 늘기 때문에 주택시장이 예상보다 더 급랭할 수 있다"고 말했다.
최순실 사태로 인한 국정공백이 장기화하고 미국 트럼프 대통령 당선으로 인한 경제 불확설싱이 커진 점, 금리 인상 가능성이 확대된 점 등도 모두 주택시장에 악재로 작용하고 있다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 "정부가 8·25 후속대책으로 발표한 잔금대출 분할상환과 소득심사 강화 등의 조치로 인해 분양시장과 일반 주택시장이 더욱 위축될 조짐을 보이고 있다"며 "주택시장을 둘러싼 변수들이 비관적인데 임대소득자에 대한 과세가 시행되면 집을 팔려고 내놓는 사람이 많아질 것"이라고 말했다.
반면 서울 등 주택 공급물량은 제한돼 있지만 주택 임차수요가 많은 곳에선 늘어난 집주인들의 세부담만큼 세입자의 월세로 전가되는 것은 물론 집주인이 임대사업을 포기할 경우 전월세 공급물량이 줄어 전세난이 심화될 것이라는 지적도 있다. 한국주택협회 김동수 실장은 "다주택자는 민간 임대시장을 활성화하는 순기능도 갖고 있는데 임대사업에 대한 매력이 사라지면 임대를 놓으려는 수요자들이 줄어들고 전월세 물량도 감소할 것"이라며 "서울을 비롯한 일부 지역은 공급보다 수요가 많은 만큼 임대소득 과세로 인한 세부담이 세입자에게 전가될 수 있다"고 말했다.
임대소득자에 대한 건강보험료가 급증하면서 조세저항도 거셀 전망이다. 현재 2천만원 이하의 임대소득자는 소득세를 내지 않고 직장보험 가입자의 피부양자로 등재된 경우가 많지만 임대소득 과세로 소득이 노출되면 지역보험 가입자로 바뀌어 거액의 건보료가 부과된다.
업계에 따르면 시가 5억원짜리 주택 2가구를 보유하고 있는 은퇴자가 다른 소득없이 임대소득으로만 연간 2천만원을 번다고 가정할 경우 소득세로 56만원이 부과되는데 건강보험료는 연간 274만원을 내야 하는 것으로 나타났다. 건보료가 소득세의 약 5배에 달하는 셈이다.
주택 임대수입이 전부인 '생계형' 임대사업자에게는 임대사업의 지속 여부가 고민이 될 수밖에 없다.
이 때문에 정부와 국민의당 등 야당 일각에서는 건강보험료 체계 개편 이후 과세하는 것이 바람직하다는 입장이다.
국토교통부 관계자는 "2014년 6월 임대소득 과세 보완방안 발표시 과세 이전에 추진하기로 했던 2천만원 이하 임대소득자에 대한 건강보험료 부담 경감방안이 이듬해 건보료 부과체계 개편이 백지화되면서 추진되지 못하는 상황"이라며 "2년여전 주택시장의 침체와 혼란을 되풀이하지 않기 위해 과세 유예를 일정기간 연장할 필요가 있다"고 말했다.
우리은행 안명숙 고객자문센터장은 "2000만원 이하의 임대소득이 전부인 임대사업자는 임대소득세에다 건보료 부담까지 커질 경우 임대사업 자체에 대한 매력이 감소하면서 주택 임대에 소극적일 수밖에 없을 것"이라며 "임대소득 과세에 대한 취지는 인정하지만 주택시장이 경착륙할 경우 금융이 부실해지고 국가 경제에도 큰 부담이 되는 만큼 세심한 판단이 필요해 보인다"고 말했다.
