새아파트와 청약시장 몰릴 듯
일부 안전진단 통과단지 수혜 가능성
“재건축 언제 들어가야 되나요”
“목동하고 노원구 재건축은 더 기다려야 되겠죠”
국토부의 '안전진단 기준 정상화' 방안이 발표된 이후 재건축 투자자들의 불안감이 높아지고 있다. 안전진단 평가 항목에서 구조안정성 비중을 20%에서 50%로 늘리고, '조건부 재건축' 판정을 받은 단지는 공공기관의 적정성 검토를 거치도록 했기 때문이다.
현재 30년인 재건축 연한을 조정하는 방안도 검토 중이고 분양가 상한제가 도입될 가능성도 열려 있다. 정부의 집값 안정의지가 확고한 이상 집값 상승의 불씨가 되는 재건축 대상 아파트와 주변아파트에 대한 투자심리는 위축될 수밖에 없다.
송파구 가락 프라자 등 정밀안전 진단까지 이미 통과한 강남권 중층 재건축 아파트들은 '반사이익'을 받을 수도 있다. 반포·개포·압구정 등 강남권의 대부분의 재건축 단지들도 안전진단을 마쳤다. 재건축을 통해 들어서는 신축 아파트가 줄어들수록 희소성이 높아질 것이기 때문이다. 이미 안전 진단을 통과한 재건축 아파트는 강남3구에 몰려있다.
그동안 재건축 가격이 올랐던 이유중의 하나는 거래가능물건이 시중에 충분히 공급이 되지 않았기 때문이다. 즉 10년보유 5년 거주자들의 거래 가능성 등 극히 예외조항이 있지만 이런 물건은 많지 않다. 즉 조합설립이후 전매금지 규정 때문에 대기수요는 많은데 거래가능 물건 공급은 이뤄 지지 않았기 때문이다.
따라서 기존 조합이 설립된 단지도 한 번에 한해 매매가 가능하게끔 해서 시장에 공급이 충분히 풀려서 강남권 집값안정에 기여하기 때문에 역발상 정책이 필요하다.
반포동 일대 대형 아파트의 경우 안전진단 기준 강화 소식이 발표된 후 '좀 더 지켜보자'며 매물을 거둬들이고 있다. 특히 재건축 규제가 강화될수록 속도 빠른 일부 재건축 단지와 입주 10년 미만 새 아파트로의 쏠림 현상은 일부 나타날 수 있다.
정부에서 재건축 단지를 겨냥한 규제대책만 발표하다 보니 오히려 입지 좋은 아파트를 매매해 전월세로 고정수입을 얻고 싶어하는 투자자들이 많아졌다.
최근 정부 규제가 잇따르면서 중장기적으로 신축 아파트 공급 제약에 대한 불안감이 크다. 내집마련 수요는 물론 투자수요 측면에서도 새 아파트는 전세가율도 높고 월세도 안정적이라 리스크가 적은 투자상품으로 분류할 수 있다.
사실상 분양가상한제 적용으로 인해 시세차익을 기대할 수 있는 강남권 신규 단지에 수요가 몰릴 것이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표
