3주택자 양도세 2∼3배 더 나와…금리 인상·보유세 강화 등도 변수
양도세 중과 매물 소진돼 '거래절벽' vs 실수요 여전…전망 갈려
이달부터 청약조정지역 내 양도소득세 중과 조치가 시행되면서 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 관심을 끈다.
일각에서는 대세 상승을 멈추고 하락기에 접어들 것이라는 의견이 나온다. 현재 주택시장이 상승에서 하락으로 가는 '변곡점'에 서 있다는 뜻이다.
일단 양도세 중과 조치로 3월 수준의 급매물도 사라지겠지만, 대출 규제 강화로 매수자들이 뒷받침되기 어려워지면서 거래가 줄어들 것이라는 예상이 많다.
4월부터 서울을 비롯한 청약조정지역 내 2주택 이상 보유한 다주택자의 경우 양도세가 기본세율에서 10∼20%포인트씩 중과되고, 최대 80%에 달하는 장기보유 특별공제 혜택도 배제되면서 세 부담이 커지게 됐다.
3주택자들은 이달 1일부터 양도세가 종전보다 2∼3배 가량 증가할 수도 있다. 예를들어 3주택 보유자가 청약조정지역인 서울에 15년 보유한 아파트를 양도차익 5억원을 남기고 매도한다고 가정할 경우, 지난달까지는 양도세를 1억2천900여만원을 내면 됐지만 1일부터는 양도세가 20%포인트씩 중과되고 장기보유 특별공제 혜택도 사라짐에 따라 양도세가 3억40여만원으로 2배 이상 늘어난다.
특히 투자수요들이 추가로 집을 사기가 쉽지 않다.
이미 서울 등지는 2주택 이상 보유자들이 담보대출을 받을 수 없는 데다 최근 시행된 새로운 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR) 등의 대출 규제로 은행에서 돈을 빌리기도 어려워진 때문이다.
특히 DSR은 주택담보대출만 따지는 DTI와 달리 신용대출과 자동차할부금, 카드론 등 모든 종류의 부채를 따지는 한층 강화된 규제여서 대출 가능 잠재 수요가 감소할 수밖에 없다.
부동산114 김은진 팀장은 "임대사업자의 길로 들어서지 않는 이상 양도세 중과 조치가 부담될 수밖에 없고, 대출 금액도 많이 줄어들 것이기 때문에 투자 목적의 추가 주택 구입 수요가 예전보다 많이 줄어들 것"이라고 말했다.
금리 인상 가능성도 주택시장에는 부담이다.
국민은행 도곡스타PB센터 박합수 수석부동산전문위원은 "현재는 주택담보대출 금리가 3.5∼3.6% 수준이지만 기준금리가 한 번이라도 올라가면 실질금리는 이보다 더 오를 것"이라며 "금리가 4%대에 들어서면 대출 상환에 대한 심리적 부담이 훨씬 커지기 때문에 돈 빌리기가 조심스러울 것"이라고 말했다.
이 때문에 일각에서는 '거래절벽' 현상이 나타날 것으로 우려하기도 한다.
서울부동산정보광장에 따르며 지난 3월 서울 아파트 거래량은 총 1만3천814건으로 2006년 조사 이래 역대 3월 거래량으로 최대치를 기록했다.
주택거래신고일은 최대 60일로 3월 거래량에는 실제 1, 2월 계약분과 일부 양도세 중과 회피를 목적으로 지난달 다주택자들이 내놓은 급매물 거래가 포함돼 있다.
그러나 4월 이후에는 거래가 감소할 수 있다고 전문가들은 내다본다.
다주택자들도 더는 급매물을 내놓지 않고 버티기에 들어간 경우가 많아 당분간 매물도 크게 증가하진 않을 것이라는 전망이다.
강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "양도세 중과 회피 매물의 거래가 끝난 상황이고, 현재 나와 있는 일반 매물은 금액이 이보다 높아 매수자들이 관심을 갖지 않고 지켜보기만 한다"며 "당분간은 거래가 안 될 것"이라고 말했다.
송파구 잠실의 한 중개업소 사장도 "올해 말 9천 가구가 넘는 가락동 헬리오시티가 입주하면 전세시장도 크게 출렁일 것"이라며 "늘어나는 수도권 아파트 입주 물량으로 인해 전세시장은 물론 매매가격 하락으로도 이어질 수 있다"고 말했다.
6월 지방 선거를 의식해 아직 수면 아래로 가라앉아 있는 종합부동산세 등 보유세 개편도 변수다.
지방 선거 이후 종부세 강화 등 논의가 본격화되면 고가주택과 다주택자의 보유세 부담이 큰 폭으로 늘어날 것으로 예상되면서 집부자들이나 주택 추가 구매 수요자에게 부담이 될 전망이다.
국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "재건축 초과이익환수 시행, 보유세 개편 논의, 양도세 중과, 대출 규제와 금리인상 등 여러 악재가 있어 매수자들이 당분간 관망할 가능성이 크다"며 "한동안 가격이 약보합세가 유지되지 않을까 생각된다"고 말했다.
다만 실수요자들의 주택 매수는 이어지면서 가격이 큰 폭으로 하락하진 않을 것이라는 의견도 있다.
신한금융투자 이남수 부동산팀장은 "대출이 막혔지만, 일반 아파트의 전셋값이 크게 하락하지 않는 한 갭투자 수요는 꾸준히 나올 것"이라며 "지방은 경제위축 등으로 1년여 전부터 힘든 상황이지만 서울의 주택시장은 한동안 소강상태를 보이다가 다시 올라갈 수도 있다"고 말했다.
