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정부 "집값 오른 곳 공시가도 오른다"…보유세 부담 커질 듯
다음달 1일부터 납부할 종합부동산세가 이번주부터 본격 통보되면서 고지서를 받아든 집주인들의 시름이 깊어지고 있다.
올해는 작년 9·13 부동산 대책에서 조정대상지역내 다주택자에 대한 종부세율을 상향 조정하고, 종부세 대상자의 보유세 부담 상한액을 전년도 납부 세액의 200∼300%까지 높인 첫해다.
이에 따라 지난해 집값 상승으로 공시가격이 크게 오른 서울 강남 등 일부 고가주택 보유자와 종부세가 중과되는 다주택자들은 재산세와 종합부동산세를 합친 보유세가 작년보다 최대 3배까지 올라 체감 인상 효과가 상당할 것이라는 반응이다.
서울 등 일부 수도권 지역은 이러한 급격한 보유세 인상이 내년에도 이어질 가능성이 커 다주택자들의 불안감은 더욱 커지고 있다.
종부세 대상의 상당수를 차지하는 강남과 강북의 요지의 주택 실거래가격이 큰 폭으로 상승하면서 종부세 과세 기준이 되는 공시가격도 따라 올라갈 가능성이 크기 때문이다.
전문가들은 2022년까지 종부세 공정시장가액비율 인상이 계속되는 가운데 공시가격까지 오르면서 보유세 부담을 이기지 못하고 집을 매도하는 경우도 나올 것으로 예상한다.
◇ 국토부 "공시가격 불균형 개선 지속"…집값 뛴 곳 공시가격 더 오른다
국토교통부와 한국감정원은 지난 8월부터 시작해 내년 1월1일 기준으로 고시할 주택 공시가격과 토지 공시지가 산정 업무를 진행 중이다.
다음달 중순 표준 단독주택 공시가격과 표준지 공시지가 예정가격 열람을 시작으로 내년 4월 말 공동주택 공시가격까지 '부동산 공시' 랠리가 이어진다.
정부는 올해 초 발표한 2019년 공시가격 산정 방향을 형평성·균형성 제고에 두면서 서울지역 표준 단독주택의 공시가격을 역대 최고 수준인 17.75% 상향했다.
단독주택보다 현실화율(시세반영률)이 높았던 공동주택(아파트) 공시가격도 12년 만에 최대인 14.02% 끌어올렸다.
정부는 그러면서 내년 공시가격도 현재 단독주택 53%, 공동주택 68.1%인 공시가격 현실화율을 더 높이고 지역·유형별 불균형을 줄여나가겠다고 발표했다. 내년 공시가격도 만만찮은 인상을 경고한 셈이다.
일단 올해 통계상 서울 집값 상승폭은 예년보다 낮다.
한국감정원 조사에 따르면 작년 말 대비 서울 아파트값은 지난 10월까지 0.81% 하락했다. 지난달 말부터 가팔라진 가격 상승세가 반영되지 않은 결과지만 예년에 비하면 수치상 안정세는 분명하다.
국민은행이 조사한 서울 아파트값도 작년 말 대비 이달까지 1.82% 올라 작년 같은 기간 13.44% 뛴 것에 비하면 상승폭이 크게 둔화했다.
그러나 실제 서울 강남권과 '마용성' 등 주요 아파트 단지는 올해 재건축, 일반아파트를 막론하고 실거래가격이 2억∼3억원 이상 뛴 곳이 수두룩하다.
국토부와 서울시 실거래가 시스템에 따르면 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84.97㎡는 올해 5월 실거래가격이 23억7천만원이었으나 지난달 중순 거래된 가격이 27억9천800만원으로 4억2천만원이 뛰었다. 실거래가 상승률만 따지면 17.7%에 달한다.
서초구 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 지난 6월 거래가격이 29억8천만원이었는데 4개월 만인 지난달 초 34억원에 실거래가 신고가 이뤄지며 3.3㎡당 1억원을 찍었다.
층과 조망권에 따라 매매가격 차이가 크긴 하지만 정부의 강력한 규제 대책에도 불구하고 입지여건이 좋은 인기 아파트는 집값이 계속 오른 것이다.
재건축 단지인 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5㎡는 작년 말 실거래 가격이 17억1천만∼17억4천만원 선이었으나 올해 정부의 분양가 상한제 압박에도 불구하고 지난달 말 19억8천만원에 팔려 2억5천만원(14.8%)이 상승했다.
공시가격은 한국감정원이 조사한 시세 변동과 실거래가격 등을 종합적으로 고려해 결정하는 만큼 집값이 오른 곳은 공시가격도 따라 오른다.
강북에서도 마포·용산·성동구 등 도심 인기지역과 영등포·동작·광진·양천구, 경기도 과천 등 수도권 일부의 집값이 뛰면서 내년 공시가격 인상이 불가피해 보인다.
마포구 아현동 래미안푸르지오1단지 전용 84.6㎡는 올해 3월 말 거래가격이 11억8천만원이었으나 지난달 초에는 14억2천500만원에 신고됐다. 광진구 광장동 광장11현대홈타운 전용 84.94㎡는 올해 3월 11억6천만원에 팔렸으나 지난달 초순에는 실거래가격이 15억4천만원으로 3억원 가까이 뛰었다.
이에 비해 노원구 상계주공1(고층)단지 전용 32.39㎡는 작년 말 실거래가격이 2억7천만원이었는데 지난달 말엔 2억5천500만원으로 내려가는 등 서울 외곽지역은 올해 시세변화가 크지 않았다.
국토부 관계자는 "예년에 비해 집값 상승폭은 크지 않기 때문에 서울 아파트 공시가격 인상폭도 예년에 비해서는 낮을 것"이라며 "다만 공시가격에 현재 시세가 최대한 반영되는 만큼 올해 실거래가격이 많은 오른 일부 지역은 공시가격이 상당폭 오를 수 있다"고 말했다.
특히 정부가 공시가격 산정시 고려하는 현실화율까지 높일 경우에는 집값 상승폭보다 공시가격 상승폭이 더 커질 수 있다.
서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡의 경우 올해 공시가격은 17억3천600만원인데 현재 이 아파트의 시세는 30억원을 웃돈다. 정부가 현실화율을 70%에만 맞추면 이 주택형의 내년 공시가격은 21억원, 80%에 맞추면 24억원으로 급등하게 된다.
공동주택보다 현실화율이 낮은 단독주택은 현실화율 반영폭을 확대하면 올해처럼 내년 공시가격이 집값 상승분보다 더 많이 오를 수 있다. 감정원 조사 결과 올해 서울 단독주택 매매가격은 3.48% 올라 가격 상승률도 아파트보다 높다.
◇ 아크로리버파크 전용 84㎡ 내년 공시가격 21% 뛰면 보유세 1천400만원
내년도 공시가격이 오르면 보유세도 추가로 인상된다.
특히 다주택자의 종부세 인상폭이 커진다. 재산세는 세부담 상한이 전년도 부과액의 최대 30%를 넘지 못하지만 종부세는 다르다.
일단 종부세의 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율이 작년 80%에서 올해 85%, 내년 90%에 이어 2022년 100%가 될 때까지 매년 5%포인트씩 상승한다.
2022년까지 공시가격이 한 푼도 오르지 않고 일부 하락해도 종부세 부담은 커지는 셈이다.
그러나 공정시장가액비율 인상에 따른 보유세 인상은 실제로 미미하다. 영향이 큰 것은 공시가격이다.
국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에 따르면 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 공시가격이 작년 15억400만원에서 올해 17억3천600만원으로 15.47% 뛰면서 보유세 부담(1주택자 가정)이 작년 634만6천원에서 올해 930만3천원으로 46.6% 오른다.
만약 앞으로 3년간 이 아파트의 공시가격이 그대로라고 가정하면 공정시장가액비율 변동에 따른 보유세는 2020년 968만원, 2021년 1천6만원, 2022년 1천44만원 등으로 연간 30만∼40만원씩 뛰는 정도다.
이에 비해 내년에 공정시장가액비율이 90%로 오른 상태에서 공시가격이 21억원으로 21% 뛰면 이 아파트의 내년 보유세는 1주택자 종부세 대상자의 보유세 상한인 150%까지 올라 1천400만원에 육박하게 된다.
이후 공시가격이 2021년과 2022년에 각각 10%씩만 오른다고 가정해도 2021년 1천784만원, 2022년에는 무려 2천290만원으로 보유세가 급등한다.
2주택자 이상의 보유세 부담은 이보다 훨씬 높다. 2주택자의 종부세 세부담 상한은 전년도 납부액의 200%, 3주택 이상자는 300%에 달해 공시가격이 일정 금액 이상 계속해서 오르면 보유세 부담이 해마다 2∼3배씩 뛸 수 있다.
세무법인 정상 신방수 세무사는 "개인별 주택 보유수, 종부세 세액감면 등 조건이 다양해 일률적으로 종부세 부담이 커진다고 볼 순 없다"면서도 "앞으로 공시가격 현실화가 가장 큰 보유세 인상 요인으로 작용하게 될 것은 분명하다"고 말했다.
