◆…인천 서구 검단신도시 내 분양된 아파트 견본주택 모습. 사진=DK도시개발·DK아시아
최근 김포, 인천 등 경기도 서부권에서 소형 아파트의 대명사였던 전용면적 59㎡가 분양 시장에서 자취를 감추면서 서민들의 주거 불편이 갈수록 커질 것이라는 우려가 커지고 있다. 건설업계에서는 20~30대 연령층이 상대적으로 낮은 분양가로 내 집을 마련할 수 있는 기회가 줄고 있어 제도 개선을 통해 소형 공급을 늘려야한다는 주장이 나온다.
부동산114에 따르면 서울·인천·경기 등 수도권에서 전용 60㎡이하 소형 아파트(임대 제외) 분양물량은 2012년 이후 꾸준히 증가하다가 2015년을 기점으로 뚝 떨어졌다. 부동산114가 경기도 서부권 주변 주택유형을 조사한 결과 송도국제업무지구, 청라지구, 검단신도시, 영종하늘도시, 루원시티, 김포한강신도시 등에서 공급된 26만 382가구 중 전용 60㎡ 이하(임대 제외) 물량은 1만 9004가구로 전체의 7%에 그쳤다.
송도국제업무지구 경우 5만7835가구 중 전용 60㎡ 이하는 4%(2370가구)로 나타났다. 청라지구도 2만 7775가구 중 2897가구로 10% 수준이었다. 검단신도시는 6만 9702가구 중 7562가구(11%), 영종하늘도시는 4만 4732가구 중 5687가구(13%), 루원시티는 9521가구 중 488가구(5%)로 각각 조사됐으며 김포한강신도시의 경우 5만 817가구 중 전용 60㎡ 이하가 없었다.
업계에서는 소형 아파트 공급 감소 요인으로 대형 평형을 많이 지을수록 건설사 수익성이 높아지는 부분을 꼽는다. 일반적으로 아파트를 지을 때 인구밀도 기준으로 가구 수를 정하는데 인천이나 김포 등 경기 서부권의 경우 소형보다는 중대형을 넣는 게 이득이다 보니 건설사들이 소형을 외면하면서 소형 아파트 공급부족 현상이 심화되고 있다는 것이다.
인구밀도 기준은 고밀도는 단위 면적당(1만㎡) 300인, 중밀도는 200~250인 등으로 정해지는데 이를 세대당 가구원수로 나눠 단위 면적당 가구 수를 정한다. 중밀도 지역의 경우 단위 면적당 인구밀도 기준이 200인이기 때문에 평균 세대원 2.5명으로 나눠 80가구만 지으면 되는 구조다.
다만 중대형이나 소형 모두 동일한 가구당 세대원이 적용된다는 점이 문제점으로 꼽힌다. 인천이나 김포는 중대형이 가구당 세대원이 더 많음에도 불구하고 소형과 중대형의 가구당 세대원 수가 2.5명으로 동일하다.
건설사 입장에선 중대형 아파트를 짓는 게 비용은 적게 들면서 분양가 총액이 커져 매출 규모도 많아진다. 반면 소형은 중대형에 비해 공간을 작게 나눠야하다보니 들어가는 자재도 늘어나고 가구 수도 많아져 지하 주차장도 더 많이 필요해 비용이 늘어난다.
건설업계 관계자는 "중대형은 가구당 3.4명을 기준으로 하고 소형은 1.8명을 기준으로 하는 등 차등을 줘야 소형 평수가 늘어나지만 현재는 똑같아 다들 중대형만 짓는다"면서 "중대형 아파트를 지어도 인구밀도 기준에 충족한다면 건설사 입장에서는 굳이 소형 아파트를 지을 필요가 없다"고 설명했다.
이어 "소형으로 지을 때나 중대형으로 지을 때 차등 없이 동일한 용적률을 적용하는 것도 소형 공급이 줄어드는 원인 중 하나"라면서 "아파트를 지을 때 중대형 비율을 높이면 용적률을 다 채울 수 있지만 소형으로 하면 용적률을 다 채우기가 어렵다"고 말했다.
전문가들은 소형 아파트의 공급을 늘리려면 업체들의 이익추구를 비판할 게 아니라 제도 허점을 보완해야한다고 지적한다. 자금력이 부족한 젊은 층도 분양 받을 수 있는 소형 아파트 공급을 늘리려면 가구당 세대원수와 용적률 기준에서 차등을 두는 방안을 적극 고려해야 한다는 것이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "1～2인 가구는 폭증하는데 이들이 많이 찾는 전용 59㎡ 등 소형 평형 아파트는 절대 부족해 주거 취약계층인 서민들의 주거 불안정성이 커지고 있다"면서 "서민 주거 안정 차원에서라도 하루빨리 제도 개선이 이뤄져야 한다"고 지적했다.
과거에는 인천이나 김포의 분양가가 서울보다 상대적으로 저렴해 전용 84㎡도 금융부담이 크지 않아 소비자 수요가 많은 편이었으나 최근 수도권도 분양가가 많이 올랐고 정부 규제로 인해 자금을 끌어오기 쉽지 않아 전용 59㎡에 대한 수요도 늘어난다는 분석이 나온다.
최근 들어 청약조건이 까다로워지면서 신혼부부를 비롯한 젊은 층들이 분양 당첨이 쉽지 않고 20~30대는 무주택과 청약통장 가입기간, 부양가족수 등으로 따지는 청약가점이 낮아 당첨이 어렵다. 이에 지자체에서 제도개선 등을 통해 중소형 아파트 공급을 늘릴 수 있도록 인구밀도 기준을 수정해야 한다는 목소리가 높아지고 있다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "인천 등 수도권에서도 1~2인가구가 늘면서 소형 평형에 대한 선호도가 높다"면서 "지자체가 인구밀도를 높이거나 용적률 등 다양한 인센티브 등을 통해 소형 아파트 공급을 늘릴 수 있는 제도 개선이 시급하다"고 강조했다.
