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[고경희의 상속증여세 핵심 가이드]

부동산 개인임대사업자 법인 전환, 과연 유리할까?(1)

조세일보 | 고경희 세무사 2021.05.24 08:00

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요즘 꼬마빌딩 또는 주택을 개인사업자로 임대사업을 영위하는 경우로서 종합소득세등 부담이 워낙 커서 법인사업자로 전환하고자 하는 사람들이 많다. 

이 경우 법인으로 전환하는 것이 유리한지 아니면 그대로 개인사업자로 있는 것이 유리한지 또는 법인으로 전환하는 경우 어떤 세금이 부과되는지 무척 궁금해 한다.

그래서 법인 전환하는 단계, 법인 전환 후 부동산을 보유하고 있는 단계, 해당 부동산 또는 주식을 양도하는 단계에서 각 단계별로 조세문제를 3편에 걸쳐 살펴본다. 

1. 법인전환하는 단계에서 부담하는 조세문제

☞ 부동산 개인임대업자 법인 전환시 양도소득세 이월과세 적용 여부

부동산 임대사업을 영위하던 개인이 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양도·양수의 방법에 따라 법인으로 전환하는 경우로서 그 사업용 고정자산이 부동산 등 양도소득세 과세대상 재산에 해당하는 경우에는 양도소득세를 납부해야 한다. 하지만, 일정한 요건을 모두 충족하여 법인전환 등을 하는 경우에는 그 사업용 고정자산에 대하여는 이월과세를 적용받을 수 있다.

'양도소득세 이월과세'란 개인이 해당 사업에 사용되는 사업용고정자산 등 종전 사업용고정자산 등을 현물출자 또는 사업양도·양수를 통하여 법인에 양도하는 경우 이를 양도하는 개인에 대해서는 양도소득에 대한 양도소득세를 과세하지 아니하고, 그 대신 이를 양수한 법인이 향후 그 사업용 고정자산 등을 양도할 때 양도소득 상당액을 법인세로 납부하는 것을 말한다.

다만, 해당 사업용고정자산이 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리인 경우는 2021년부터는 이월과세가 적용되지 않는다. 또한, 법인으로 전환하는 경우에도 호텔업 및 여관업 및 주점업 등 소비성서비스업을 경영하는 법인으로 전환하는 경우에는 이월과세를 적용받을 수 없다.

이 경우 새로 설립되는 법인의 자본금은 사업용 고정자산을 현물출자하거나 사업양수도하여 법인으로 전환하는 종전 사업장의 순자산가액(법인전환일 현재의 시가로 평가한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부채의 합계액을 공제한 금액을 말한다) 이상이어야 한다. 이 경우 종전 사업장의 순자산가액을 계산함에 있어서 영업권은 포함하지 아니한다. 또한 순자산가액을 계산할 때 '시가'는 상속세및증여세법에 따라 평가한다.
 
법인 전환에 따른 양도소득세 이월과세를 적용받아 법인으로 전환한 법인이 설립일부터 5년 이내에 이월과세를 적용받은 거주자로부터 승계받은 사업을 폐지하거나, 이월과세를 적용받은 거주자가 법인전환으로 취득한 주식 또는 출자지분의 50% 이상을 처분하는 경우 등(예외적인 사유 있음) 일정한 사유가 있는 경우에는 그 사유발생일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 이월과세액을 양도소득세로 납부하여야 한다.

☞ 부동산임대업자 법인전환시 취득세 감면혜택 배제

부동산임대 및 공급업이 아닌 개인사업자가 사업용 고정자산을 현물출자하거나 양수도 방법으로 전환한 후 전환법인이 취득한 사업용자산에 대한 취득세는 지방세특례제한법 제57조의2제4항에 의하여 2021년 12월 31일까지는 취득세의 75%를 경감한다. 그러나 부동산 임대 및 공급업자가 법인전환하는 경우로서 2020. 8. 12. 이후 사업용 고정자산을 취득하는 분부터 감면을 배제한다.

한편, 취득일부터 5년 이내에 정당한 사유 없이 해당 사업을 폐업 하거나 해당 재산을 처분 또는 주식을 처분하는 경우에는 경감받은 취득세를 추징하게 되며, 이 경우 처분에는 임대를 하는 경우도 포함하게 되었다.

광교세무법인(도곡지점)
고경희 대표세무사

▲영남대 사학과, 연세대학교 법무대학원 경영법무학과 석사, ▲국세청 24년 근무, ▲국세공무원교육원 겸임교수, 한국여성세무사회 회장(현), 광교세무법인 도곡지점 대표세무사(현) ▲저서: 아는 만큼 돈버는 상속·증여세 핵심절세 노하우(2012~2020), 상속·증여세 실무편람(2008년~2020년)
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