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[고경희의 상속증여세 핵심 가이드]

21'년도 공시가격 공시 전 증여해야 '취득·종부세 절세'

조세일보 | 고경희 세무사 2021.04.06 08:00

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국토교통부가 2021년 재산세 및 종합부동산세의 부과기준이 되는 "2021년 공동주택 공시가격에 대한 (안)"을 발표하였다. 그 발표안에 의하면 3월 16일부터 4월 5일까지 열람할 수 있고 소유자 의견청취 및 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 4월 29일에 결정·공시할 예정이라고 2021년 3월 15일에 발표하였다.

이번 발표된 금년도 공동주택 공시가격(안)에 의하면 2021년 공시대상 공동주택 수는 2020년보다 2.7% 증가하였고, 2021년 공동주택 공시가격(안)의 전년 대비 변동률은 전국 기준 19.08%로 조사되었으며, 지역별로는 서울 19.91%, 부산 19.67%, 세종 70.68% 등으로 나타났다.

한편, 토지에 대한 2021년 개별공시지가 (안)도 2021년 4월 5일부터 26일까지 사전 열람이 가능하며 토지소재지관할 시군구청 홈페이지에서 확인이 가능하다.

공동주택가격의 공시일은 2021년 4월 29일로 예정하고 있으므로 2021년 개별공시지가는 2021년 5월 31일에 공시될 예정이다.

이 공시가격은 공시일 이후에 부과되는 재산세 및 종합부동산세, 그리고 의료보험 등 각종 공과금 및 공공요금 산정에 영향을 미치게 된다.

재산세와 종합부동산세의 과세기준일(납세의무성립일)은 매년 6월 1일이 되므로 2021년 공시가격으로 2021년 귀속 재산세와 종합부동산가 부과된다. 이뿐만 아니라 공시가격 공시일 이후에 증여 또는 상속 등으로 부동산을 취득하는 경우 그 새로이 공시된 가격을 기준으로 취득세를 부과받게 된다.

정부는 지난해에 2021년부터 적용되는 종합부동산세 부담을 대폭 상항시키는 것으로 세법을 개정한 바 있다.

즉 3주택 이상자 또는 조정대상지역에 2주택 이상을 소유하고 있는 사람은 종합부동산세가 중과세가 되므로 최고세율(1.2%~6%)이 적용되며, 또한 세부담상한비율도 300%가 적용되며, 과세표준 계산할 때 적용되는 공정시장가액비율도 2020년 대비 5% 상향되어 95%가 적용된다.

법인이 소유한 주택에 대하여는 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%의 고율의 단일세율이 적용되며, 세부담 상한 폐지 및 종합부동산세 공제액(6억원)도 폐지되었다.

이로 인하여 2021년 종합부동산세가 2020년 대비 대폭 증가할 것으로 예상된다.

한편 공시가격의 상승으로 취득세 부담도 증가할 것으로 예상되며, 조정대상지역의 다주택자가 주택을 증여받는 경우에는 취득세가 중과세되므로 무려 13.4%(취득세 12%, 교육세 0.4% 농어촌특별세 1%)의 취득세율이 적용된다.

다만, 비조정지역에 있는 주택이나 기준시가가 3억원 미만인 주택의 경우에는 일반 취득세율이 적용된다.

따라서 다주택자의 경우 국토교통부가 발표한 공시가격안을 기준으로 2021년도 재산세와 종합부동산세를 미리 계산하여 절세할 수 있는 방안을 공시일 전에 각각 마련하여 실행하여야 한다.

다주택자의 경우 일부 주택을 제3자에게 양도하고자 한다면 5월31일 이전에 양도하게 되면 재산세와 종합부동산세를 절세할 수 있고, 만일 배우자나 자녀에게 증여를 하고자 한다면 4월 28일 이전에 증여등기가 완료되면 취득세까지 절세된다.

덤으로 공시가격으로 과세되는 주택의 경우에는 증여세까지 절세할 수 있게 된다. 이외 개별공시지가가 적용되는 부동산의 경우에는 5월 30일까지 증여 등을 하면 된다.

광교세무법인(도곡지점)
고경희 대표세무사

▲영남대 사학과, 연세대학교 법무대학원 경영법무학과 석사, ▲국세청 24년 근무, ▲국세공무원교육원 겸임교수, 한국여성세무사회 회장(현), 광교세무법인 도곡지점 대표세무사(현) ▲저서: 아는 만큼 돈버는 상속·증여세 핵심절세 노하우(2012~2020), 상속·증여세 실무편람(2008년~2020년)
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