◆…조세일보 예규·판례서비스 (2021.12.27. 업데이트)
Q. 갑은 2006년 과천 A주택을 취득했고, 취득 후 10년 이상 거주했다. 2012년에는 과천의 B상가를 취득했다. A주택과 B상가는 동일한 단지 내 위치하고 있었다. 2016년 A주택 단지재건축 관리처분계획인가가 났으나 추후 관리처분계획이 법원판결에 따라 무효가 됐다. 하지만 2019년 관리처분변경인가가 나서 A주택과 B상가를 아파트 조합원입주권으로 받았다. 2020년 7월 갑은 B조합원 입주권의 1/2 지분을 배우자에게 증여했다. 2021년 11월 A와 B주택은 완공됐다.
조합원입주권 2개를 동시에 취득한 후, 완공된 A주택을 양도시 소득세법 시행령 제156조의2에 따른 1세대1주택의 특례를 적용받을 수 있는지 여부가 궁금합니다.
A. A주택과 B상가를 보유한 1세대가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 같은 날, 조합원입주권을 2개를 취득하여 보유한 상태에서, 재건축사업 완료 후 재건축된 A주택을 양도하는 경우입니다. 주택과 상가를 보유한 1세대가 같은 날, 주택과 상가를 제공하여 조합원입주권을 2개 취득하고, 그 준공된 주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제156조의2제3항 및 같은 조 제4항의 국내에 1주택을 소유한 세대가 조합원입주권을 취득한 경우에 해당하지 않으므로 해당 규정에 따른 1세대1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
[참고예규: 법령해석과-4200]
[ 제 목 ]
조합원입주권 2개를 동시에 취득한 후, 완공된 주택을 양도시 소득령§156의2③,④ 적용여부
[ 요 지 ]
주택과 상가를 보유한 1세대가 같은 날, 주택과 상가를 제공하고 조합원입주권을 2개 취득하고, 그 준공된 주택을 양도하는 경우 소득령§156의2③,④을 적용할 수 없음
[ 회 신 ]
A주택과 B상가를 보유한 1세대가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업으로 같은 날, 조합원입주권을 2개를 취득하여 보유한 상태에서, 재건축사업 완료 후 재건축된 A주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」제156조의2제3항 및 같은 조 제4항의 국내에 1주택을 소유한 세대가 조합원입주권을 취득한 경우에 해당하지 않으므로 해당규정에 따른 1세대1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
[ 관련법령 ]
소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
○ 06년 과천 A주택 취득(취득 후 10년이상 거주)
○ 12년 과천 B상가 취득
*A주택과 B상가는 동일한 단지 내 소재
○ '16년 A주택 단지재건축 관리처분계획인가(A주택→아파트 조합원입주권, B상가→상가)
*추후 관리처분계획이 법원판결에 따라 무효가 됨
○ '19년관리처분변경인가(A주택･B상가→아파트 조합원입주권)
-'20.7월B조합원입주권 1/2 지분 배우자 증여
-'21.11월A･B주택 완공 예정
○ '16.11월 C주택 취득
-'19년 C주택 임대사업자등록(시군구, 세무서)
3. 관련법령 및 관련 사례
□ 소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9. "조합원입주권"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
□소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것
나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
□ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. (이하 생략)
□ 소득세법 시행령 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】
② 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것
□ 서면-2021-부동산-0829, 2021.04.28.
귀 질의의 경우 기존 해석사례인 "서면법규과-563, 2013.05.16."를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면법규과-563, 2013.05.16.
국내에 1주택을 소유한 1세대가 주택 재건축 사업으로 해당 주택이 조합원입주권(A조합원입주권)으로 전환된 이후, 근린생활시설을 취득하고 주택재개발사업의 시행으로 해당 근린생활시설을 조합에 제공함으로서 다른 조합원입주권(B 조합원입주권)을 취득하여 일시적으로 2조합원입주권을 소유하게 된 경우,
A조합원입주권이 주택(C주택)으로 완성되고 그 이후 B조합원 입주권도 주택으로 완성되어 2주택을 보유하는 경우로서 C주택을 양도하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제156조의2 제4항은 적용할 수 없는 것이고, 또한 B조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 경과하여 C주택을 양도하는 경우 같은 법 시행령 제155조 제1항도 적용할 수 없는 것입니다.
□ 서면-2021-부동산-2376,2021.09.03
귀 서면질의의 경우, 1세대가 소득세법 제89조 제2항 본문 규정에 따른 조합원입주권 2개(A,B)를 승계 취득한 후, 조합원입주권이 순차로 완공되어 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택(A)을 양도하는 경우는 소득세법 시행령 제155조 제1항 및 같은 법 시행령 제156조의2 제3,4항을 적용할 수 없는 것입니다.
