불필요한 분쟁 예방 효과
소송 없이도 강제집행 가능
소송 대비 시간과 비용 절약
엄정숙 부동산 전문변호사는 “제소전화해는 임대차 계약에서 건물주의 신청으로 많이 이용한다”며 “제소전화해를 성립시키면 분쟁 예방 효과, 소송 없이도 강제집행할 수 있으며 소송 대비 시간과 비용이 절약된다”며 “이중 가장 큰 장점은 분쟁예방 효과”라고 설명했다.
제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가 임대차계약에서 많이 활용된다.
제소전화해의 좋은 점은 3가지로 구분할 수 있다. 우선 건물주와 세입자 간 분쟁을 사전에 방지할 수 있다는 점이다. 화해조서에는 주로 세입자의 임대료 연체에 관한 임대차 해지 사항이 들어가게 된다. 세입자 입장에서도 이를 숙지하고 있어 최대한 임대료를 연체하지 않도록 노력하는 효과를 준다.
두 번째는 세입자가 조서 내용을 어겼을 경우 소송 절차 없이 바로 강제집행을 신청할 수 있다. 건물주와 세입자의 합의로 성립된 화해조서는 판결문과 동일한 효력을 지닌다. 따라서 약속이 지켜지지 않는 경우 화해조항에 따라 건물주는 법원 집행관실에 강제집행 신청을 할 수 있다.
세 번째는 건물주와 세입자의 분쟁으로 이어지는 명도소송 대비 시간과 비용을 절약할 수 있다. 만약 명도소송으로 분쟁을 해결하려면 변호사 선임 비용과 법원 비용 등 경제적으로 높은 비용을 쏟아야 한다. 첨예한 대립이 있다면 소송 기간은 1년 이상 끌기도 한다.
엄 변호사는 “제소전화해는 소송 절차를 건너뛸 수 있고 변호사를 선임하는 경우에도 명도소송 대비 경제적”이라며 “임대차 계약 이후 세입자가 말을 바꾸는 걸 방지하는 효과도 있다”고 조언했다.
한편 제소전화해를 성립시키려면 법원 비용과 변호사 선임료 같은 비용이 발생한다. 엄 변호사는 “제소전화해 비용은 건물주와 세입자가 반반씩 부담하는 경우가 많다”며 “상권의 특징에 따라 어느 한쪽이 비용을 부담하는 경우가 종종 있다”고 귀띔했다.
