계약 끝나기 6개월 전부터 신규세입자 주선해야 가능
계약 끝나기 전까지 신규세입자 주선 못 하면 권리금 주장 어려워
권리금 제외 사유가 있는지도 함께 살펴봐야
23일 엄정숙 전문변호사는 “세입자의 상가권리금 회수는 법으로 보장되고 있다”며 “다만 법으로 인정되는 권리금 주장 기간을 지켜야만 추후 소송도 가능하다”고 조언했다. 이어 “법에서 규정한 세입자의 권리금 회수 기간은 계약이 끝나기 6개월 전부터 주장해야 한다”고 부연했다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
권리금 회수는 계약이 끝나기 6개월 전부터 가능하지만 단지 건물주에게 주장하는 행동만으로는 인정받을 수 없다.
엄 변호사는 “권리금 회수를 법으로 인정받기 위해서는 세입자의 노력이 필요하다”며 “그 방법에는 권리금을 내고 들어올 신규세입자를 건물주에게 적극적으로 주선해야 한다는 것”이라 말했다. 이어 “세입자를 주선했다는 사실은 세입자 간 권리금 계약서로 증거가 될 수 있다”고 조언했다.
만약 계약이 끝날 때까지 권리금을 내고 들어올 신규세입자를 구하지 못한 경우라면 기존 세입자는 어떻게 대처해야 할까.
엄 변호사는 “권리금을 내고 들어올 신규세입자를 구하지 못한 채 계약 기간이 끝나면 권리금 주장이 어렵다”며 “이때는 묵시적 계약 갱신이나 재계약하는 방법도 있다”고 말했다. 이어 “묵시적 갱신은 세입자가 언제든 건물주에게 내용증명으로 계약해지를 통보하면 3개월 후에 해지효력이 발생해 비교적 빠르게 문제해결이 가능할 수 있다”고 귀띔했다.
한편 계약이 끝나기 6개월 전이지만 세입자가 권리금을 주장할 수 없는 경우도 있다. 3기분 이상 임대료를 연체하거나 계약 체결 당시 공사 시기와 소요 기간 등을 포함한 철거 및 재건축 계획을 세입자에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따른 경우, 1년 6개월 이상 임대 건물을 영리 목적으로 사용하지 않았다면 권리금을 주장할 수 없다”고 말했다.
권리금 주장에 문제없는 세입자지만 건물주의 방해가 있다면 건물주를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다. 손해배상 청구소송이란 건물주의 방해로 권리금 회수 기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산하여 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.
법도 종합법률사무소 권리금소송센터의 ‘2022 권리금 통계’에 따르면 2015년 상임법 개정 이후 손해배상 청구소송 법률상담은 416건인 것으로 집계됐다.
