명도소송 중 새 건물주가 ‘수계신청’해 원고 자격 승계
수계신청 하지 않으면 소송을 진행할 법적 근거 사라져
건물 매매 시 문제의 세입자 있다면 필요한 승계절차 거처야
31일 법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문변호사는 “건물 매매가 이뤄지는 순간 전 건물주는 건물을 돌려받을 자격이 사라지게 된다”며 “특히나 명도소송 진행 중이라면 전 건물주는 권한을 잃었기에 재판을 이어갈 법적 근거가 없다”고 설명했다. 이어 “명도소송 중 건물주가 바뀐다면 새 건물주가 ‘수계신청’을 해서 재판을 이어나갈 수 있다”고 조언했다.
명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다. 법도 명도소송센터의 통계에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 절차 기간은 4개월인 것으로 알려졌다.
수계신청이란 소송절차 중단을 막기 위한 절차로 부동산 소유권이 이전되어 원고의 지위를 승계한다는 승계참가신청과 법원의 허가로 소송을 이어나갈 수 있는 신청을 말한다.
엄 변호사는 “건물 매도로 전 건물주는 건물을 인도받을 권한이 없지만 새 건물주에게 자신의 지위를 넘겼기 때문에 건물 인도에 대한 권한이 생기는 것”이라며 “실무에서는 드물지만 피고(세입자)가 필요에 따라 원고(건물주) 지위를 승계하라고 직접 소송절차 수계 신청을 하는 경우도 있다”고 말했다.
만약 명도소송 중 건물을 매도했는데 새 건물주가 법원에 소송 수계신청을 하지 않았다면 어떤 일이 벌어질까.
엄 변호사는 “명도소송은 건물주가 세입자에게 건물을 돌려받기 위한 소송이므로 건물주가 바뀌는 순간 명도소송이 유지될 법률상 근거가 사라진다”며 “이 경우 원고(건물을 돌려 받는 입장)가 전 건물주이기 때문에 명도소송은 기각되거나 패소 판결이 내려질 확률이 높다”고 주의를 당부했다.
한편 전 건물주가 문제를 일으킨 세입자에게 명도소송을 제기하지 않은 채 새 건물주에게 건물을 매도했다면 문제가 발생할 수 있다.
엄 변호사는 “전 건물주가 명도소송 진행 중 건물을 매도했다면 이미 세입자에게 임대차계약 해지 통보를 한 상황이기 때문에 세입자를 내보내기 위한 절차 진행에는 문제가 없다”면서도 “다만 전 건물주가 세입자에게 잘못이 있음에도 임대차 해지통보조차 하지 않았다면 새 건물주는 세입자를 내보낼 수 없다”고 말했다.
즉 명도소송 중 매매가 이뤄졌다면 전 건물주 때부터 문제의 세입자는 법률상 계약해지 관계이기 때문에 새 건물주는 세입자에게 계약해지 통보도 할 필요 없이 원고 자격으로 소송을 이어나갈 수 있다. 반면 세입자에게 잘못이 있음에도 계약해지 통보조차 하지 않았다면 세입자가 새 건물주에게는 잘못을 저지른 사실이 없기에 책임을 물을 수 없다는 뜻이다.
엄 변호사는 “매수 하려는 건물에 세입자가 전 건물주 때부터 임대료 3기분 이상을 연체한 사실이 있다면 전 건물주와 채권 양수, 양도 계약을 맺고 세입자에게 이 사실을 알려야 한다”며 “이후 새 건물주는 세입자에게 계약해지 통보를 하게 될 권한을 얻게 되고 명도소송 및 강제집행까지 진행할 수 있다”고 조언했다.
즉 새 건물주는 전 건물주가 문제의 세입자를 상대로 법률상 어느 절차까지 진행했는지 파악하고 필요한 권한을 이어받는 게 중요하다.
