"상가 세입자가 건물 파손?… 명도소송 가능"

"상가 세입자가 임차한 점포에 무단으로 구조 변경을 시도하다 건물 외벽에 금이 가고 말았습니다. 저는 당장 점포를 빼라며 계약 해지를 요구했습니다. 문제는 세입자가 훼손된 부분은 보상을 해주겠지만, 계약해지는 부당하다고 맞서고 있다는 겁니다. 하지만 훼손 정도가 심해 세입자를 내보내고 싶은데 상가 명도소송을 제기할 근거가 될 수 있나요?"  

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 27일 "임대차 계약에서 명도소송(건물을 비워달라는 소송)은 세입자가 계약 기간을 지키지 않았거나 차임(임대료 및 월세)을 연체한 경우 제기하는 소송으로 인식하는 경향이 있기 때문에 그 외 상황은 명도소송의 근거로 미처 생각하지 못하는 결과로 이어진다"며 "하지만 계약 기간 중 세입자의 잘못으로 생긴 임차목적물의 훼손도 명도소송의 근거가 될 수 있다"고 말했다.

계약 기간 중 세입자의 잘못으로 건물 일부가 훼손되는 경우가 종종 생긴다. 세입자는 계약이 끝날 때 부동산을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있다. 때문에 계약 기간 중 고의로 낸 훼손 사실이 있다면 그 책임이 가볍지만은 않다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.

법률상 명도소송을 제기할 근거는 세입자가 지켜야 할 의무를 어겼을 때 발생한다. 즉 세입자는 부동산을 원래 상태로 돌려줄 의무가 있고 변경이 필요하다면 건물주의 동의를 구해야 한다. 하지만 무단으로 진행한 구조 변경이나 기타 공사로 인해 건물에 피해가 생겼다면 세입자의 의무위반이다. 건물주는 계약 해지를 주장할 수 있다.

엄 변호사는 "훼손된 범위가 건물 전체가 아니더라도 임차한 점포 내에 심각한 훼손이 발생한 때도 마찬가지"라며 "이 경우 건물주의 계약해지 통보에 따라 세입자는 임차한 부동산을 건물주에게 반환해야 하고 이에 불응할 경우 건물주에게 명도소송까지 당할 수 있다"고 설명했다.

세입자의 고의 훼손에 대한 책임은 당연히 손해배상 책임까지 이어진다. 건물주의 재산에 손해를 끼쳤기 때문. 다만 건물주도 훼손에 대한 피해 정도를 잘 판단할 필요가 있다.

엄 변호사는 "세입자가 교체 가능한 단순 소모품을 파손한 경우나 단기간 내 복구 가능한 훼손한 정도라면 계약해지 사유가 불충분하여 법원에서 기각될 확률이 높다”며 “이 경우에는 세입자가 손해를 배상하는 것으로 합의하는 게 좋다"고 조언했다.

한편 건물에 대한 세입자의 고의적 훼손은 세입자가 누릴 권리에도 영향을 끼친다. 대표적으로 갱신요구권이다. 갱신요구권이란 세입자가 임대차계약을 연장할 수 있는 권리를 말한다. 원칙적으로 세입자의 갱신요구권은 건물주가 반드시 지켜야 할 의무이지만 정당한 이유가 있으면 건물주가 이를 거부할 수 있다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 5호에는 임차인(세입자)이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있다고 규정하고 있다.

해당 규정에서 주목할 부분은 고의성 여부와 함께 '중대한 과실'을 언급했다는 점이다. 과실이란 '부주의나 태만으로 인하여 어떤 결과의 발생을 미리 내다보지 못한 일'을 뜻한다.

엄 변호사는 "고의가 아니더라도 세입자의 부주의나 실수로 인해 발생한 훼손도 임대차 보호법상 위법에 해당할 수 있다"며 "가령 가스 및 전기설비를 다루는 점포에서 평소 설비 점검을 제대로 하지 않아 화재가 발생했다면 임대차 계약해지와 갱신요구권 거부 사유가 될 수 있다"고 말했다.

권리금 회수도 문제가 될 수 있다. 권리금을 회수할 수 없는 규정이 상임법 제10조 제1항 각호로 규정되어 있는데 갱신요구권을 행사하지 못하는 규정을 인용하고 있기 때문. 따라서 세입자가 건물을 훼손할 경우 갱신요구권을 사용할 수 없는 것처럼 권리금 회수도 어려워진다.

엄 변호사는 "▲계약유지 ▲갱신요구권 ▲권리금 회수 등은 세입자가 지켜야 할 의무사항을 준수했을 때 주어지는 권리"라며 "세입자의 잘못으로 인한 건물 훼손은 세입자로서의 의무위반이기 때문에 권리가 박탈되는 원리로 생각하면 된다"고 밝혔다.