미분양주택 급증, 초기분양률 급락...PF 위험 증가세
채무보증 잔액, 대형사 11.5조원 중소형사 8.3조원
중소형사 브릿지론 비율 28.7%...대형사는 16.7%
발행금리 급등...대형사 7.2% 중소형사 8.7%
◆…자본시장연구원 제공
장근혁ㆍ이석훈ㆍ이효섭 자본시장연구원 선임연구위원은 22일 '국내 증권업 부동산PF 위험요인과 대응방안'을 통해 이같이 밝혔다. 자본연은 초대형 투자은행(IB), 종합금융투자사업자(종투사)로 구성된 자기자본 상위 8개 증권사와 그외 16개 중소형사로 구분해, 두 그룹이 보증한 PF 유동화증권이 레고랜드 사건을 전후해 단기자금시장에서 어떻게 달리 평가되는지에 초점을 두고 분석했다.
자본연에 따르면 지난해 하반기부터 부동산시장이 급격히 침체되면서 부동산PF 위험이 증가하고 있다. 특히 미분양주택이 2021년말 1.8만채에서 올해 1월 7.5만채로 급격하게 증가하고 있으며, 민간아파트 초기분양률이 2021년 4분기 94%에서 지난해 4분기 59%로 빠르게 하락하고 있다. 시장금리도 높은 수준에 머물고 있으며 원자재가격 급등으로 공사비용도 증가했다.
특히 레고랜드 사건 이후 지난해 4분기 중에 부동산PF 부실 위험과 연동되면서 단기자금시장의 유동성 위기도 발생했다. 부동산PF 유동화증권의 차환발행이 어려워지면서 채무보증을 수행한 증권사의 유동성 위험이 두드러졌다.
초대형IB/종투사 그룹의 유동화증권 채무보증 잔액은 지난해 12월 11.5조원으로 2021년 3월(7.6조원) 대비 50.8% 증가했다. 같은기간 중소형사 그룹은 5.7조원에서 8.3조원으로 45.6% 증가했다.
자기자본 대비 부동산PF 유동화증권 채무보증의 잔액 비율은 중소형사 그룹이 31.6%에서 39.0%로 7.4%p 상승해 5.5%p(17.2%→22.7%) 상승한 초대형IB/종투사 그룹보다 높았다.
◆…자본시장연구원 제공
자본연은 "자기자본 대비 부동산PF 유동화증권 채무보증 잔액 비율과 부동산PF 중 브릿지론의 비율 모두 초대형IB/종투사 그룹보다 중소형사 그룹에서 빠르게 확대됐다"며 "이는 부동산PF 위험관리에 있어서 두 증권사 그룹 간 차이가 있었음을 의미한다"고 분석했다.
◆…자본시장연구원 제공
두 증권사 그룹 간 발행금리의 차이도 0.2%p에서 1.5%p로 크게 확대됐다. 자본연은 "기관투자자들이 레고랜드 사건 이후 중소형사 그룹의 PF 유동화증권에 대해 투자의 위험성을 더 크게 인식하고 높은 금리를 요구하였음을 의미한다"고 해석했다.
두 증권사 그룹 모두 자기매입 비중이 지난해 10~12월에 크게 높아졌고, 초대형IB/종투사보다 중소형사 그룹에서 더 가파르게 상승했다. 증권사의 자기매입 비중은 발행시장의 부정적인 여건을 보여준다. 자본연은 "레고랜드 사건 이후 중소형사들은 더 높은 금리를 제시했음에도 불구하고 투자자 유치에 어려움이 많았던 것으로 판단된다"고 밝혔다.
이어 "단순히 중소형사가 신용이 낮았을 뿐만 아니라, 이들이 보증한 부동산 개발사업 자체의 위험성이 컸거나 PF 관련 위험 익스포져가 초대형IB/종투사보다 많았기 때문일 수도 있다"고 덧붙였다.
올해에도 부동산PF와 금융사 및 자본시장 간 위험 전이에 유의할 필요성이 제기된다. 부동산PF 시장 안정을 위한 증권사의 대응으로는 리스크 평가, 유동성 확보 계획 수립, 위험관리 기준 정비 등이 제시됐다.
◆…자본시장연구원 제공
