#. A씨는 세종시 고운동에 소재한 아파트를 2021년 1월에 취득하면서 같은 날에 임차인과 임대차계약을 체결했다. 매도인의 퇴거 시점에 들어올 임차인이 있어, 공인중개사 사무실에서 잔금을 청산하는 날 임대차계약서도 작성하게 된 것이었다. 이후 신설된 상생임대주택 특례규정을 살피던 중 풀리지 않는 부분이 있었다. 주택을 취득한 후에 임대차계약을 체결했어야 하는데, 본인의 경우 주택을 취득한 날과 임대차계약을 체결한 날이 공교롭게도 같은 날이기 때문이다. 그는 이때도 직전임대차계약으로 볼 수 있는지 궁금했다.
현행 소득세법 시행령(제155조의3)에서는 직전임대차계약은 '주택을 취득한 후'에 체결해야 하는 것으로 규정하고 있다. 그러나 주택을 취득한 날에 임대차계약을 체결했을 때도 직전임대차계약으로 본다.
실제 국세청이 최근 내놓은 세법해석에서 '1세대가 1주택을 취득한 날에 해당주택에 대한 임대차계약을 체결하고 소득세법 시행령에 따른 임대기간 요건을 충족한 경우, 그 임대차계약이 전 소유자와 임차인 간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자와 같은 내용의 임대차계약을 체결해서 임대차계약 기간이 시작되는 경우가 아니라면 상생임대주택 특례의 직전임대차계약에 해당한다'고 밝히고 있다.(서면-2022-법규재산-4863, 2023년 3월 8일)
◆…나용선 국세상담센터 상담관
나용선 국세상담센터 상담관은 이 사례를 두고 "A씨는 직전임대차계약으로 인정되는 첫 번째 임대차계약으로 1년 6개월 이상을 임대하고 요건을 준수하는 임대차계약을 체결해서 임대 중에 있다"며 "상생임대차계약에 따라 2년 이상 임대하고 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세의 거주요건을 면제받을 수 있다"고 말했다.
다음은 나 상담관이 기획재정부·국세청의 예규(유권해석) 중 자주 묻는 사례를 발췌해 정리한 내용이다.
[사례 1] 주택을 취득하면서 전 소유자와 임대차계약을 체결했다면
#. B씨는 갭투자 목적으로 주택을 알아보던 중, 매도인 甲이 임차인으로 거주하고자 하는 매물이 있어 2020년 11월에 매매계약을 하게 됐다. 이후 이듬해 2월 잔금을 청산하는 날에 매도인과 임대차계약을 체결하고 임대개시를 하게 됐다.
B씨는 본인처럼 전 소유자를 임차인으로 하더라도 직전임대차계약으로 인정되어 2023년 3월에 새로운 임차인과 임대차계약으로 임대 중이므로, 이후에 추가적인 임대차계약이 없더라도 1세대 1주택 비과세 거주요건을 면제받을 수 있는지 궁금했다.
"주택을 취득하면서 해당 주택의 전 소유자와 체결한 임대차계약을 직전임대차계약으로 볼 수 있다."(서면-2022-법규재산-4083, 2022년 11월 2일)
B씨처럼 주택의 취득일에 해당하는 대금청산일에 매도인을 임차인으로 하는 임대차계약을 체결했더라도 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우 직전임대차계약의 요건을 갖춘 것으로 본다. 나 상담관은 "두 번째 임대차계약으로 2년 이상 임대하고 양도하는 경우 거주요건 2년 이상을 면제받을 수 있다"고 말했다.
[사례 2] 임대기간 중에 다음 임대차계약을 체결해도 되는지
#. C씨는 A주택을 취득해 거주하다가 2019년 11월에 임대차계약을 체결하고, 2020년 2월부터 임대하기 시작했다. 지금은 두 번째 임대차계약(갱신된 임대차계약)에 따라 임대 중이다. 그는 상생임대주택 특례규정이 까다로워 자신의 사례는 적용되지 않는다는 지인의 이야기를 듣고 확인하던 중, 첫 번째 임대차계약의 임대 기간이 만료되기 전에 두 번째 임대차계약을 체결한 것이 마음에 걸려 국세상담센터에 문의하게 됐다.
"1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로서 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 해당 갱신계약을 체결하고 세법상 요건을 갖춘 경우 상생임대차계약에 해당한다."(서면-2022-법규재산-4071, 2022년 12월 15일)
상생임대차계약의 체결일이 직전임대차계약에 따른 임대 기간 중에 이루어진 경우라도 적용된다는 것이다. C씨는 직전임대차계약으로 1년 6개월 이상을 임대했고, 요건을 갖춘 상생임대차계약으로 임대 중에 있다고 볼 수 있다. 이에 실제 2년 이상 임대하고 양도하는 경우, A주택에 대한 거주요건 2년 이상을 면제받게 된다.
[사례 3] 주택을 취득한 후에 임대차계약을 재작성한 경우는 가능한가
#. D씨는 A주택을 취득하기 위해 2020년 9월에 매매계약을 체결했다. 이후 대금을 청산하기 전에 전 소유자는 임차인과 임대차계약을 체결하게 됐다. 실제 임대는 D씨가 취득한 날부터 임대개시가 되는 경우이므로, 대금을 청산하는 날 D씨와 임차인은 임대차계약서를 재작성하기로 했다. D씨는 해당 임대차계약이 직전임대차계약으로 인정될 수 있다고 판단했으나 확신이 들지 않아 국세상담센터에 문의했다.
"전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우에는 소득세법 시행령 155의3에 따른 직전 임대차계약이 아니다."(기획재정부 재산세제과-1446, 2022년 11월 18일)
직전임대차계약은 주택의 취득으로 임대인 지위가 승계됐을 경우의 임대차계약은 제외하고 있다. D씨는 임대차계약을 주택을 취득한 후에 체결했으나, 기존 소유자(양도인)가 체결한 임대차계약과 동일한 내용으로 임대인만 B씨로 변경해서 재작성한 것이므로 직전임대차계약으로 볼 수 없다는 것이다.
나 상담관은 "직전임대차계약은 주택을 취득한 후에 새로이 체결된 임대차계약이어야 하므로, 취득하기 전에 체결된 임대차계약을 승계한 경우라면 직전임대차계약에 해당되지 않는 점을 유의해야 한다"고 말했다.
