“주담대 채무자에서 리츠투자자로 전환, 안정적 주거도 확보”
▲리츠에 투자해 배당수익 ▲리츠 소유 주택 거주 ▲리츠 지분 소유 ▲리츠 지분 매도시 매각차익(capital gain) 축적 기회
▲가계부채 증가 억제 ▲거시건전성 관리에 기여 ▲양질의 주택 공급 확대 ▲일부 투자자에게 집중된 투자수익이 다수의 일반투자자들에게 재분배 등 기대
김경민 교수 “초기 성공 중요, 서울과 서울인근 지역에 공급 필요…수요 충분”
한은 나현주 과장 “가계 순자산, 소득, 거주희망지역 따라 최적 선택 달라져…가계부채, 현 수준보다 분명히 낮아질 것”
◆…두번째줄 왼쪽부터 정화영 자본시장연구원 연구위원, 서평석 한국은행 금융안정기획부장, 신용상 한국금융연구원 선임연구위원, 박지원 한국금융연구원 연구위원, 이영민 SH도시연구원 기술부장, 김경민 서울대학교 교수, 이윤수 서강대학교 교수, 조흥종 단국대학교 교수첫번째줄 왼쪽부터 장정수 한국은행 금융안정국장, 이재원 한국은행 경제연구원장, 박재윤 서울대학교 명예교수, 이창용 한국은행 총재, 곽노선 한국금융학회 회장,함준호 연세대학교 교수, 김진일 교려대학교 교수. 사진=한국은행 제공
우리나라의 가계부채는 부동산과 밀접하계 연계돼 있어 금리조정이나 대출규제만으로는 누증을 억제하는 데 한계가 있다는 지적이 나왔다. 리츠(REITs)를 활용해 필요 자금을 부채에서 민간자본으로 대체함으로써 가계부채 누증을 완화하는 방안(한국형 New 리츠)이 제안됐다.
한국은행은 5일 '한국은행-한국금융학회 공동 정책 심포지엄'을 공동 개최하고 '리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구: 자산투자기반 한국형 뉴 리츠'에서 이같이 밝혔다.
'리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구'는 한국은행과 서울대학교 환경대학원 김경민 교수가 공동 연구했다.
연구에 의하면 우리나라의 가계부채는 빠르게 증가해 경제규모에 비해 지나치게 높은 수준(2024년 2분기 명목GDP 대비 가계부채 비율 91.1%)이며 부동산과 밀접하계 연계(가계대출 중 주택담보대출 비중 61.4%)되어 있어 금리조정이나 대출규제만으로는 누증을 억제하는 데 한계가 있다.
이에 연구는 리츠(REITs)를 활용해 주택구입 및 임차시 필요한 자금의 상당부분을 부채에서 민간자본으로 대체(Debt-Equity Swap)함으로써 가계부채 누증을 완화하는 방안(한국형 New 리츠)을 제안했다.
한국형 New 리츠로 일정 지분 이상을 획득한 가계는 리츠사가 보유한 주택에 거주할 권리를 갖게 되어 가계는 거주와 투자의 결합을 통해 주택담보대출 채무자에서 리츠투자자로 전환되는 가운데 안정적인 주거도 확보 가능하다는 것이다.
연구는 "가계가 리츠에 투자해 배당수익을 얻을 수 있고, 리츠 소유 주택에 거주하면서, 리츠 지분을 소유하고, 리츠 지분 매도시 매각차익을 축적할 수 있다"고 설명했다.
◆…왼쪽부터 이윤수 서강대학교 교수, 정화영 자본시장연구원 연구위원, 이재원 한국은행 경제연구원장, 김경민 서울대학교 교수, 이영민 SH 도시연구원 기술연구부장. 사진=한국은행 제공
연구는 한국형 New 리츠 제도의 정착을 위해서 양호한 입지에 토지(주택)조성 등 정부지원이 필요하다고도 했다.
정부의 주택공급 확대방안('24.8.8일 발표) 및 서민·중산층·미래세대 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안('24.8.28일 발표)과 연계해 가계 등 리츠투자자의 선호가 높은 지역에 대상 주택을 공급해야 한다고 부연했다.
연구는 대출에 기반한 주택 투자 수요를 부동산 간접투자로 전환함으로써 부동산시장과 연계된 가계부채 누증을 완화하는 한편 양질의 주택을 공급함으로써 가계의 안정적 주거확보를 도모할 수 있다고 역설했다.
주택구입 및 임차시 필요한 자금의 상당 부분을 대출에서 민간자본으로 대체(Debt-Equity Swap)함에 따라 가계부채 증가를 억제하고 가계와 주택담보대출 취급 금융기관에 집중됐던 주택가격 변동 리스크를 다수의 민간투자자에게 분산함으로써 거시건전성 관리에 기여할 것으로 기대했다.
또한 상대적으로 저렴한 임차료로 장기간 거주할 수 있는 사업 구조를 바탕으로 전문자산관리 업체를 통한 주택관리 등을 통해 양질의 주택 공급을 확대할 수 있으며 일반투자자에게 건전한 부동산 간접투자 기회를 제공함으로써 일부 투자자에게 집중된 투자수익이 다수의 일반투자자들에게 재분배될 것으로 전망했다.
◆…김경민 서울대학교 교수가 5일 오후 서울 중구 한국은행에서 열린 한국은행-한국금융학회 공동 정책 심포지엄에서 '리츠를 활용한 주택금융 활성화 방안에 관한 연구'를 발표하고 있다. 사진=한국은행 제공
김경민 교수는 "10억원 주택을 매입하려고 하면 5억원 정도는 있어야 한다. 전세, 월세는 자산축적이 불가하다"며 "한국형 뉴 리츠는 보증금을 활용해서 리츠 주식에 투자하고 장기적으로 자산축적을 할 수 있다. 바로 매매로 못 가더라도 중간 단계애서 자산을 축적, 그 윗 단계인 매매로 갈 수 있는 새로운 주거 사다리 모형으로 작용할 가능성이 있다"고 밝혔다.
그는 "주택임대사업은 레드오션으로 여러 인센티브가 제공되어야 한다"며 "기존 공공지원 민간임대리츠도 인센티브가 존재한다"며 "먼저 도시계획적 인센티브로 용적률 이상 제공할 수 있게 하면 수익률이 나아질 수 있다. 또한 장기에 걸쳐서 대출이자를 저금리로 주면 공공적 성격이 있어 임대료 인하가 가능하다"고 설명했다.
김 교수는 "한국형 뉴 리츠는 초기에 성공해야 되기 때문에 서울과 서울인근 지역이 되어야 한다"며 "강남권 근처 그린벨트 역할을 상실한 부분을 대상지로 가능할 거이며 용산, 상암동 인근 등 국공유지 활용도 가능하다. 수서 등 종착역을 경기도 인근으로 뺀다면 가용부지는 충분히 존재한다. 리더십이 있으면 풀 수 있는 문제"라고 말했다.
이어 "2023년 기준으로 월세 200만원 이상을 내고 있는 세대는 수도권 2만세대, 서울 1만6000세대"라며 "기본적으로 리츠는 보증금에 월세를 내는 반전세라고 보면 된다. 33평 기준 보증금 1억원, 월세 250만원 정도로 잡았다. 서울전역의 주택 중위가격이 10억원인데 노원구는 지난 분기 중위가격이 6억언이다. 만약 보수적으로 서민지역에 한다면 더 다운된 가격도 가능하다. 수요도 충분하다"고 강조했다.
한은 금융안정국 금융안정연구팀 나현주 과장은 "주택가격이 상승하면 시세차익이 많아 가계는 이득을 보겠지만 한국형 뉴 리츠의 주요 목적 중 하나는 부동산 가격이 혹시라도 급격하게 하락했을 때 금융기관의 대규모 손실 위험을 사전에 방지하기 위해 부채 규모를 축소하는 데도 있다"고 밝혔다.
나 과장은 "한국의 GDP대비 가계부채 비율은 91.1%로 높은 상태이다"라며 "다양한 시뮬레이션 분석을 내부적으로 해 보았다. 구체적으로 수치를 말씀드리기 어렵지만 시뮬레이션 결과 리츠 제도는 매매, 전세, 월세 이외에 새로운 형태의 주거 기회를 제공하는 것"이라고 부연했다.
그는 "각 가계의 순자산, 소득, 거주희망지역에 따라서 최적의 선택이 달라질 수 있는 것으로 분석됐다. 서울 중위권 주택을 DSR 감당이 어려운 경우 리츠로 갈 수도 있을 것"이라며 "금리는 장기적으로 볼 때 어떻게 될 지 예단하기 어렵지만 분명히 이에 해당하는 수요층은 존재를 하고 가계부채는 현 수준보다 분명히 낮아질 것으로 생각한다"고 강조했다.
