공시가격과 매매가격 차이로 산정
기획재정부는 지난 4월 임시국회를 통과한 지방 미분양주택 양도세 감면을 골자로 한 조세특례제한법 개정안이 14일부터 시행됨에 따라 지방 미분양주택의 분양가격 인하율 산정 방법 등의 내용을 담은 세법시행령 개정안을 13일 발표했다.
지방 미분양 양도세 감면 제도는 올해 2월 11일 현재 수도권(서울, 경기, 인천)을 제외한 지방의 미분양 주택을 오는 14일부터 내년 4월 30일까지 최초로 취득하는 경우 5년간 발생한 양도차익에 대해 분양가 인하율에 비례해 양도세를 감면해 주는 제도다.
분양가 인하율이 10% 이하이면 60%, 10% 초과~20% 이하이면 80%, 20%를 초과할 경우 100%의 양도세가 감면된다.
이에 따라 재정부가 이날 발표한 시행령 개정안에는 분양가격 인하율 산정방법, 양도소득금액 계산, 미분양주택 확인 절차 등의 세부적인 내용이 포함됐다.
우선 분양가격 인하율 산정방법은 공시 분양가와 계약서상의 매매가격 차이로 파악할 수 있다.
만약 최초 공시한 분양가가 4억원이고 매매계약서상의 매매가격이 3억원일 경우 1억원의 차액을 다시 최초 공시 분양가인 4억원으로 나눈 후 100을 곱해 분양가격 인하율을 계산하게 된다.
위의 경우 25%의 분양가 인하율이 적용되기 때문에 100%의 양도세 감면율을 적용 받을 수 있다.
이와 함께 재정부는 지방 미분양주택 취득 후 5년 이후에 발생하는 양도차익에 대한 감면대상 양도소득금액 계산방법도 명시됐다.
5년 이내에 주택을 양도할 경우 최초 구입 시의 분양가 인하율에 따른 양도세 감면율이 적용 되지만 5년 이후의 양도 차익에 대해서는 면제가 되지 않는다.
이 때문에 지방 미분양주택 취득 후 5년 후 양도하는 경우는 5년 이전의 양도차익은 면제이지만 그 이후의 차익에 대해서는 양도세 일반세율이 적용된다.
지방 미분양 주택 양도세에 대한 5년 이후의 차익에 대한 세율 적용은 1세대 다주택자라 하더라도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용할 수 있는 것도 특징이다.
이에 따라 지방 미분양 주택을 5년이 지난 시점에 양도할 경우 전체 양도차익에서 감면대상 양도소득 금액을 뺀 만큼의 차익에 양도세 일반세율이 적용되며, 계산은 실지거래가액에 따른 양도소득금액을 구한 후, 취득 당시·5년이 되는 시점·양도당시의 기준시가를 기준으로 안분한 값을 곱해 계산할 수 있다.
한편 이번 세법 시행령 개정안에는 미분양주택 확인 절차도 명시됐다. 사업자는 미분양주택 현황을 기초 단체장에 신고하고 기초 단체장은 미분양주택 확인을 날인한 대장을 관할세무서에 제출하면 된다.
