이번 세법개정은 '공생 발전 및 주택경기 부양'이라는 애초 개정 방향에 '부자증세'라는 정치적 이슈가 개입된 개정안이라고 평가할 수 있다.
그런데 개정세법 중 토지보상금 수령자가 부담하는 주요 세목은 양도소득세이므로 양도소득세를 중심으로 개정세법을 설명한다.
양도소득세 개정세법의 주요 내용은 다음과 같다.
구체적으로 살펴보면 먼저 소득세 최고세율 신설을 들 수 있다. '한국판 버핏세'로 불리던 소득세 최고구간 신설 방안이 지난해 마지막 날 국회 본회의에서 통과됐다. 이에 따라 소득세 종합소득과세표준 3억원 초과분에 대해서는 38%가 새롭게 적용된다.
소득세 과표구간은 1200만원 이하 6%, 1200만원 초과∼4600만원 이하 15%, 4600만원 초과∼8800만원 이하 24%, 8800만원 초과∼3억원 이하 35%, 3억원 초과 38% 5단계로 바뀌었다.
그런데 최고세율 신설은 애꿎은 토지보상금 수령자에게 피해를 줄 것 같다. 연봉 10억원 이상 고소득 근로자나 자영업자 같은 극소수에게 적용될 최고세율 규정이 약 20년 이상 토지를 보유하고 토지보상금으로 약 5억원 이상 수령할 보상금 수령자에게 적용될 가능성이 크다.
왜냐하면 토지를 장기간 보유할 경우 인플레이션 등으로 장기간 축적된 보유이익이 양도시점에 한꺼번에 실현됨으로써 과도하게 높은 세율을 적용받은 현상(이른바 결집효과)이 발생하기 때문이다.
이러한 결집효과를 완화하기 위하여 장기보유특별공제라는 제도가 있지만 양도차익의 30%라는 한도 때문에 장기간 토지를 보유한 보상금 수령자에게는 실익이 거의 없다.
따라서 정책 당국은 토지보상금 수령자에게 최고세율 적용을 유보하거나 장기보유특별공제의 한도를 높여주는 정책적 배려가 필요해 보인다.
이런 최고세율 신설로 토지보상금 수령자들이 절세를 하려면 연도를 달리해서 토지 등의 과세물건을 분할양도를 함으로써 당해 과세표준에 적용받은 세율을 낮출 필요가 있다. 연도를 달리한 분할양도는 과세표준에 적용받은 세율을 낮출 뿐만 아니라 연도별 감면한도 초과에 따른 불이익도 줄일 수 있다.
그 다음으로 중요한 세법개정은 2주택 이상 보유한 다주택자에 대해서 장기보유특별공제를 허용한 것이다. 원칙적으로 세법상 비사업용토지나 세대별로 2주택 이상 보유한 다주택자들은 일반적인 누진세율을 적용하지 않고 중과세하며 장기보유특별공제도 적용하지 않았다.
그러나 세법개정으로 2009년 3월 16일부터는 2012년 12월 31일까지 비사업용토지나 다주택자에 대해서 중과세를 유예하고 일반적인 누진세율을 적용하였다. 그런데도 2011년까지는 다주택자에 대해서 장기보유특별공제가 적용되지 못했으나 2012년부터 장기보유특별공제가 허용된 것이다.
그런데 주의할 것은 비사업용토지에 대해서는 여전히 장기보유특별공제가 적용이 안 된다. 따라서 다주택자에 대한 장기보유특별공제의 허용은 다소나마 토지보상금 수령자에게 혜택이 돌아갈 것으로 예상된다.
다음으로 다주택자가 거주주택을 제외한 나머지 주택에 대해서 임대주택사업자 등록을 하면 거주주택에 대해 1세대1주택 비과세 혜택을 받도록 하였다.
임대주택사업자가 장기임대주택 외에 거주용으로 1주택만을 소유하고 있고 임대주택의 임대개시일부터 거주주택의 거주기간이 2년 이상인 경우에는 그 주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하며 임대주택사업자가 임대주택의 5년간의 임대기간을 충족하지 않으면 거주주택을 양도하더라도 비과세를 받을 수 없다.
그러므로 거주주택을 양도한 후 임대주택의 임대기간을 반드시 충족해야 한다. 따라서 토지보상이 예정되어 있는 다주택자들은 거주주택 외의 나머지 주택에 대해서 임대주택 등록을 하고 임대개시일부터 2년 이상 거주주택에 거주하여 1세대1주택 비과세 혜택을 받도록 하자.
마지막으로 지장물 중 일반건물에 대해서 양도소득세 계산시 취득가액이 불분명하거나 없을 시에는 환산가액으로 취득가액을 산정하는 바, 환산가액 산정 시 필요한 2012년 양도 시 건물의 기준시가가 상향되었다.
구체적으로 살펴보면 2012년 일반건물의 양도시 기준시가 산정 시 필수요소 중의 하나인 기준가격이 ㎡당 58만원에서 ㎡당 61만원으로 상향되었으며 구조지수 및 용도지수도 소폭 올라 건물의 양도시 기준시가가 작년에 비해 올라가게 되었다.
따라서 양도 시 기준시가가 올라감에 따라 취득가액은 낮아지므로 일반건물의 양도소득세는 불가피하게 오르게 될 것으로 보인다. 아울러 4월에 공표할 개별주택가격 및 공동주택가격도 상향될 예정이니 오래전에 취득한 주택을 보유한 소유자들은 개별주택가격 및 공동주택가격이 상향되기 전에 보상금을 수령하는 것도 절세의 방법이다.
지금까지 토지보상에 관련된 개정세법을 살펴봤는데, 주택소유자를 제외하면 전반적으로 보상금 수령자에게 불리하다. 그럴수록 보상을 받기 전에 필자와 같은 토지보상 전문세무사의 조력을 얻어 절세하는 방안을 찾도록 하자.
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[약력] : 조세일보 칼럼리스트, 토지보상 전문 세무컨설턴트, 임&조 세무회계사무소 대표
