[초점] 2007년부터 양도세 실가과세‥'세제의 리노베이션'

그동안 기준시가 혹은 공시지가를 기준으로 과세해오던 부동산 양도소득에 대한 과세기준이 오는 2007년부터 실거래가로 전환된다.

재정경제부가 내년 입법안 마련작업에 착수하고 국회 심의를 거쳐 시행하겠다고 공언하고 나섰기 때문이다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관도 이를 확인이라도 하듯 12일 기자간담회에서 "2007년부터 양도소득세 실거래가 과세를 전면적으로 실시할 것" 이라고 말했다.

양도세가 실거래가 기준으로 과세되게 되면 그 동안 부동산을 싼 값(?)에 구입한 뒤 가격 폭등을 틈타 이를 팔아 많은 이득을 남기는 사람들에 대해 당국이 철저한 과세권을 휘두를 수 있게 된다.

특히 현재 국회에 계류 중인 실거래가 신고를 골자로 한 부동산 중개업법이 베이스먼트로 작용한다면 그 동안 관행적인 이중계약서 작성 등을 양념 삼아 거대 차익을 남기면서 세금은 적게내는 불형평이 어느 정도 해소될 것으로 전망되고 있다.

양도세 과세기준이 많이 잡아봐야 시가의 80%수준에 불과했던 기준시가에서 실가로 전환되면 이에 따른 세부담 증가는 불가피할 것으로 보인다. 따라서 세율조정 등의 후속조치가 없다면 세금내는 납세자 입장에서는 세부담이 커질 수 밖에 없을 것으로 보인다.

■ 양도세 실가과세는 '세계적 추세(?)'

"소득 있는 곳에 세금 있다" 라는 조세원칙을 감안할 때 양도소득세를 실가기준으로 과세하는 것은 당연한 수순이다.

그동안 기준시가나 공시지가 과세를 평이하게 해석한다면 이들 가격의 실가반영률이 80%안팎이기 때문에 나머지 20%만큼에 대해서는 세금을 내지 않는 '소득' 이었던 셈.

게다가 부동산 거래시장의 관행인 '이중계약서' 만 잘 이용하면 많은 차익만 남기고 세금은 적게내도 됐던 것이 현실이다.

실가과세가 전면 시행될 경우 양도차익을 많이 남긴 사람에 대해서 철저한 양도세 흡수로 과세형평을 꾀할 수 있다. 우리 나라를 제외한 외국 여러 나라들도 실가과세 원칙을 하고 있다는 점을 감안하면 글로벌 스탠다드에도 맞게되는 셈이다.

지난 77년 이후 정부가 설정하는 기준시가에 의해 과세해오던 체제를 뒤 바꿔 실가과세 시행이 가능하도록 단초를 제공한 것은 현재 국회에 계류 중인 부동산 중개업법 개정안이다.

이 개정안이 국회를 통과할 경우 내년 1월부터는 부동산중개업소와 매도, 매수자는 실거래가를 각 시·군·구에 신고하게 된다. 과세당국이 실거래가 자료를 확보할 수 있는 좋은 매개체가 되는 셈.

이에 따라 부동산 중개업법 개정안이 시행되고 시간이 지날수록 정부의 과세자료가 축적되고 이렇게 될 경우 최소 몇 년 안에 실거래가 과세체계가 확고히 자리잡을 수 있다는 것이 정부의 판단이다.

아울러 부동산 투기 억제라는 정책적 목적도 무시할 수 없다. 실가과세 전환으로 투기이익을 세금으로 흡수 투기에 대한 수요를 줄인다는 것이 정부의 복안인 것이다.

■ 실가과세 대상 어디까지 인가

현재도 양도세가 실가기준으로 과세되는 경우가 있다.

대표적인 것이 6억원 초과 고가주택이다. 또한 1세대3주택 이상자에 대해서도 실가과세가 원칙이다. 이들에 대해서는 세율이 최고 60%까지 적용되고 있다.

아울러 1년 이내 단기양도, 미등기 양도, 분양권 거래 등에 대해서도 실가과세를 시행하고 있으며 정부가 부동산 가격 급증을 감안해 지정하는 전국 73개지역에 이르는 주택 및 토지투기지역에 소재한 주택들도 실가과세 대상이다.

정부가 실가과세로 전환한다 해도 1세대1주택 비과세 원칙을 유지하기로 함에 따라 사실상 실가과세의 주된 대상은 1세대2주택자들이 될 공산이 크다. 여기에 정부는 외지인이 취득한 농지, 임야를 비롯해 나대지 양도를 실가과세 대상으로 삼을 계획이다.

그러나 정부가 2주택자들이라해도 주말부부의 2주택 보유 등과 같은 '특별한' 경우를 검토해 예외를 인정키로 함에 따라 사실상 실가과세가 적용되는 사람들은 '폭발적인' 수준은 아닐 것으로 전망되고 있다.

■ 양도세 부담 얼마나 늘어나나

현행 과표기준별로 9∼36%로 정해져 있는 양도세율을 조정하지 않는다는 것을 가정하면 실거래가로 전환할 경우 세부담은 늘어날 수 밖에 없다.

현행 기본적 양도세율은 ▲과세표준 1000만원 이하일 경우 9%  ▲1000만원초과∼4000만원이하 18% ▲4000만원초과∼8000만원이하 27% ▲8000만원 초과 36% 등으로 누진적 세율구조를 채택하고 있다.

정부는 양도세 실가과세 전환 일정에 맞춰 세율조정을 검토해 보겠다는 입장이다.

그러나 양도세 실가과세가 전환된다해도 세부담이 급격하게 늘어나지는 않을 것으로 보인다. 특히 정부가 1세대1주택 비과세 체계를 현행대로 가져가기로 했고 또한 각종 '예외' 적인 사례를 파악해 이들에 대해서는 기준시가 과세를 적용할 방침이다.

다만 그동안 기준시가나 공시지가가 지나치게 낮게 책정된 주택이나 부동산을 소유한 이들은 부분적인 세율조정이 이뤄진다해도 세부담이 크게 늘어날 것으로 보인다. 또한 기준시가가 상대적으로 낮은 단독주택 소유자 등도 세부담이 늘어날 전망이다.

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*韓부총리 "2007년 양도세 실가과세 전면실시"