◆…금융위원회 제공.
신입사원·신혼부부 등 젊은층 대출한도 늘어날 듯
소득증빙 1년에서 2년으로 확대…소득 안정성 고려
내년부터 도입되는 신DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)의 구체적인 산정방식이 공개됐다.
장래소득이 높을수록 대출가능 금액이 더 커진다. 장래소득 산정시 기존 최근 1년 소득이 아닌 2년간의 증빙소득을 확인하는 방식으로 소득의 안정성에 방점을 뒀다.
또한 소득 증가가 예상되는 경우라면 연령에 제한을 두지 않고 그 증가분을 장래소득에 반영해 주기로 했다.
금융위원회는 26일 이 같은 내용을 골자로 하는 금융회사 여신심사 선진화 방안을 발표했다.
신DTI는 주택담보대출에서 소득대비 원리금 상환 비율을 나타내는 DTI의 계산식을 개선한 것으로 내년 1월부터 시행된다.
신DTI는 분모인 소득에 주택담보대출 만기의 평균 연간 장래소득을 쓴다. 차주의 최근 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 2년간 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등의 증빙소득을 확인하는 방식으로 개선된다.
만약 1년 미만의 증빙소득만 있다면 연소득으로 환산 후 일정비율을 차감해 반영한다. 3개월 소득으로 900만원을 벌었다면 연으로 환산한 3600만원에 10%를 차감한 3240만원의 소득을 인정한다.
또 차주의 향후 장래소득 증가가 예상되는 경우엔 2년간 근로소득 증빙자료만 제출만으로 연령에 제한 없이 증가분을 반영해준다.
연소득이 없는 퇴직자 등에는 예외적으로 건강보험료 납부내역, 카드사용액 등을 인정한다. 다만 추정소득에서 각각 △5% △10%씩 차감하고 최대 5000만원의 한도를 두기로 했다.
이번 방안에 따라 근무기간이 늘어날 수록 급여가 오르게 되는 신입사원들은 분모인 소득 부문이 커지게 된다. 만약 근로소득 연 4000만원인 신입사원이 최근 2년간 근로소득 증빙자료를 제출했다면 금융사가 정한 소득증가율(1.31%)을 고려한 5239만원의 장래예상소득을 적용 받을 수 있다. 금융사가 장래예상소득 증가분을 반영함에 따라 대출금액이 기존 2억9400만원에서 3억8500만원으로 9100만원(31%)이 늘어나는 효과를 얻는다.
또 분자인 대출 원리금은 기존 DTI가 신규 주담대의 원리금과 기타대출의 이자 상환액이었지만, 신 DTI는 기존 대출 중 주택담보대출의 원금까지 포함한다. 아울러 두번째 주담대부터는 실제 상환과 관계없이 DTI 비율 산정시에만 만기를 15년으로 제한한다.
만약 주담대 1건을 보유하고 있는 연소득 1억원인 근로자 A씨가 만기 30년의 투기지역 소재 주택을 담보로 대출을 받는다고 가정해 보자.
A씨는 2년 이내 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트 담보대출에서 DTI 30%가 적용된다. 이때 DTI는 투기지역(DTI 40%)에서 주담대 2건 이상이므로 10%p가 차감된 결과다. 이에 따라 A씨가 최대로 받을 수 있는 대출금액은 기존 4억1100만원에서 3억2000만원으로 9100만원(22.1%)이 감소한다.
또한 이번 방안에는 신DTI 도입에 따른 서민이나 실수요자를 위한 배려방안도 담겼다.
장래소득 인정에서 청년층·신혼부부는 2년간의 증빙소득 확인 의무를 배제하기로 했다. 이때 일반 대출신청자보다 높은 증액한도가 인정되며, 최근 1년치 증빙소득만 제출해도 장래예상소득 증가분을 반영해준다.
뿐만 아니라 이사 수요 등 불가피한 목적으로 일시적으로 2개 이상의 주담대를 보유하게 된 경우에도 원리금 상환부담을 낮춰주기로 했다. 기존 주택의 매매계약서를 제출하면 기존 주담대는 이자상환액만 반영한다.
또 2년 이내 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출 상환을 약정하는 경우에는 두 번째 주택담보대출의 만기제한(15년)도 적용받지 않는다.
이밖에 모든 대출의 원리금을 각각의 만기와 상환 방식에 따라 계산하는 DSR도 내년 하반기 도입된다.
금융위 관계자는 "DSR는 모든 가계대출(주담대, 신용대출 등)의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영해 대출하는 자율적 여신심사 체계"라고 말했다.
소득산정 기준은 신DTI 소득 산정 방식을 따른다. 만약 소득 산정이 어려운 경우에는 금융사에게 자율적으로 맡긴다. 증빙소득을 보지 않는 일부 신용대출인 우수거래고객 대출의 경우 고DSR 대출로 분류해 금융사가 별도로 관리할 수 있다.
