초기 재건축 단지는 당분간 관망
초과이익부담금 부과 대상인 사업 초기 단계의 강남구 압구정동 현대아파트 재건축 단지들 과 강남구 대치동 은마아파트 등은 정부의 규제로 당분간 하락이 예상된다. 이러한 초기 재건축 단지들은 서둘러 매수에 가담할 필요가 없다.
재건축 연한 규제의 심리적 영향을 받는 올림픽 훼밀리아파트, 올림픽 선수·기자촌 아파트, 양천구 목동 신시가지 아파트 등도 당분간 조정을 받을 것으로 예상되어 매수에 신중을 기할 필요가 있다.
초과이익환수제와 관계가 없는 대표적 뉴타운사업지인 용산구 한남뉴타운과 동작구 흑석동 뉴타운 지역의 사업지는 풍선효과로 가격이 강세를 보이고 있다.
또한 초과이익환수제를 피한 일부 강동 둔촌아파트 등지로 매기가 몰릴 수 있다. 그러나 금융규제와 더불어 전체 재건축시장이 위축된 분위기에서 이런 단지들만의 가격 상승세는 한계가 있다. 따라서 추격매수는 바람직하지 않다.
대신 초과이익환수제 부담도 없고 이주수요와 월세 수요로 버틸 수 있는 입지좋은 기존 아파트단지 매수는 유효해 보인다. 대표적으로 재건축이 몰려 있는 잠실동의 경우 잠실5단지, 크로바 미성아파트의 재건축 이주수요를 기대할 수 있고 월세수요도 탄탄한 잠실동 엘스, 리센츠 등 기존 아파트 단지 매수는 유망해 보인다.
유망 재건축 신규 분양단지에 도전해볼만
자금여력이 된다면 초과이익환수제 등으로 정부의 규제가 집중되어 있는 재건축 단지보다는 입지좋은 재건축아파트 일반 아파트 분양을 노리는게 유리해 보인다
강남권과 과천의 경우 주변 시세보다 저렴하더라도 대부분 분양가가 9억원이 넘어 중도금 집단대출을 받을 수 없는 만큼 자금 계획에 신중을 기해야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
