서울상승,수도권 외곽 지방 하락예상
수익형 부동산 시장, 위축예상
한국은행이 6년 반 만에 기준금리를 인상하자 고객들의 문의가 많아졌다.
대출이자 부담이 늘어나면서 부동산 가격에 미칠 영향도 만만치 않아서다. 결론적으로 금리 상승폭이 이미 시장이 예상했던 수준이고 속도도 완만할 전망이어서 당장 큰 충격이 나타나지는 않을 것이다.
금리 민감도가 높은 초기 재건축·재개발은 전세가율이 극히 낮고 레버리지를 많이 사용하는 상품으로 일반아파트보다는 상대적으로 더 부정적인 영향이 예상된다.
수익형 부동산 시장은 주택시장보다 좀 더 위축될 것이다. 시중금리와 비교해 구입 여부를 결정하는 오피스텔과 상가 등도 악영향이 불가피하다.
대출을 끼고 수익형 부동산을 매입한 투자자의 실질 투자수익률이 떨어질 수밖에 없어서다. 특히 내년 3월부터 부동산임대업 여신심사 시 RTI(임대업이자상환비율)를 산출해 적정성 여부를 심사, 대출을 더 까다롭게 해 수익형 부동산 투자는 그다지 밝지 않다.
서울 공급부족 완만한 상승 예상
신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력심사제(DSR) 도입, 계절적 비수기 요인까지 고려하면 거래량은 위축되면서 거래량이 감소하겠지만 서울 등 핵심지역은 여전히 인기를 보이는 등 지역별 편차가 뚜렷해질 것이다.
서울의 경우 내년 입주물량이 많지 않은 데다 수요도 많고 재건축이주수요가 많은만큼 큰폭의 금리인상만 없다면 가격상승은 계속될 것이다.
그러나 공급물량도 많고 수요가 한정된 수도권 외곽과 지방 부동산 시장의 하락세가 예상된다.
금리인상기의 투자전략
점진적인 금리인상기에 확실하게 시세차익이 되는 곳 위주로 청약하는 것이 중요하다. 정부의 주거복지 로드맵 발표로 신혼부부대상 입지 좋은 저렴한 곳이 늘어나기 때문에 좀 기다렷다가 집중 공략할만 하다.
또한 월세수요가 많아 금리인상 충격을 흡수할 수 있는 도심업무시설이 많은 곳 위주로 투자범위를 좁혀야 한다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
