주택시장 실수요 위주 재편
외곽지역부터 매물 출회 가능성
수익형 부동산 시장에도 악영향
문재인 대통령 임기 5년 동안 가계부채 관리 계획을 담은 종합대책이 나왔다. 1400조 원에 달하는 가계부채를 안정적으로 관리하기 위한 종합대책이다. 문 대통령은 대선 과정에서 가처분소득 대비 가계부채 비율을 150% 이하로 조정하는 내용의 총량제도 공약으로 내걸었다.
정부는 가계부채의 질적구조 개선의 맥락에서 신DTI와 DSR을 도입키로 했다. 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 제도를 개선한 신DTI가 시행될 예정이다. 또 내년 하반기부터는 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입된다. 신DTI는 모든 주담보대출의 원리금 상환부담을 평가해서 시행할 계획이다. 단, 이번 신DTI 적용은 전국 확대가 빠졌다.
신혼부부, 청년층, 저소득층에 대한 맞춤형 주거비 지원도 강화된다. 신혼부부(20만호)와 청년(30만실) 대상 임대주택이 공급되며 신혼부부만이 전용으로 구입할 수 있는 전세대출상품이 신설된다.
가계부채 대책 효과
이번 대책으로 장기적으로 주택분양 시장의 과열을 진정시키고 실수요 중심의 시장으로 재편될 것으로 보인다. 아울러 주택연금은 신탁 방식 도입으로 가입자 사망 시 등기이전 절차 없이 자동으로 승계돼 인기가 증가할 것이다, 신DIT와 DSR의 영향으로 다주택자 매물도 금리인상과 보유세 인상까지 급속하게 나온다면 서서히 수도권 외곽의 부동산부터 매물이 출회 될 것이다.
이에 따라 투자자들은 주택구입시 철저히 실수요 위주로 하고 자기자본 비중을 전보다 높여야 한다. 또한 연말께 금리인상 가능성도 있어 가급적 과도한 대출보다 적정 대출을 통한 실속있고 알뜰한 자금 계획이 필요하다.
내집마련도 당장 급하지 않으면 호재가 있는 지역을 제외하고는 기존 주택시장보다 청약통장을 이용한 유망한 분양 아파트와 경매시장을 통한 공략을 고려해봄직하다. 단, 고령자들의 주택연금 가입 필요성 증가로 생계형 주택매물은 줄어들 가능성있다.
그럼에도 불구하고 주택 시장은 단기적으로 주춤하다가 내년 지방선거를 전후로 경기회복이 이뤄진다면 강남권을 중심으로 반등할 가능성을 점쳐볼 수 있다. 그렇더라도 수도권 외곽은 여전히 침체될 것으로 예상된다.
수익형 부동산 시장도 악영향
정부의 주택대출 축소 정책과 더불어 금리까지 오르게 되면 월세형 상품인 일부 입지 좋은 지역외에는 오피스텔 상가시장에도 악영향을 끼칠 것이다.
8·2 대책이 시행된 지 얼마 되지 않아 DTI를 확대 적용함에 따라 주택경기에 찬물을 끼얹게 됐고 게다가 금리까지 인상하면 부동산 시장이 완전히 주저앉을 수 있다. 미분양이 산재한 지방 부동산시장과 경기 남부권 지역에 악영향이 미칠 것으로 보인다.
군불을 지피기 시작한 경기회복에는 악영향을 미치고 게다가 자금력을 갖춘 은퇴세대와 다주택자들의 거래 위축현상이 나타날 것으로 예상된다. 또한 HUG보증 한도와 보증비중 축소로 인해 실수요자들이 분양시장을 통해 좀 더 큰 집으로 갈아타기 어렵게 만들 것이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
