2종일반과 준주거지가 유망
8.2 부동산 대책 이후에도 임대수익을 올릴 수 있는 신축 가능 주택에 대한 투자상담은 여전하다.
통상 신축하려면 최소 대지 지분이 60평은 되어야 한다. 하지만 대지지분이 30평이어서 지자체에서 건축허가가 나지 않더라도 때에 따라 매입할 필요가 있다. 30평짜리 대지가 연달아 붙어 있는 경우 옆의 상가주택까지 매입한 다음 합필해 건축할 수 있기 때문이다.
가령 대로변에 있는 상가주택에 투자할 경우 7층 정도로 건물을 올려 1층 상가, 2·3층은 사무실, 4층부터 7층은 원룸으로 활용할 수 있다. 즉 직장인들의 로망인 꼬마 빌딩주가 되는 것이다.
지금도 1주일에 7~8개씩 소위 돈 되는 단독주택과 상가주택 물건을 현장 부동산으로부터 받고 있다. 하지만 그중에 눈길 가는 것은 불과 한 달에 한 개 건지기 쉽지 않다. 가격이 맞지 않거나 접하는 도로면이 남향이라서 일조권영향을 받아 수익성이 떨어지는 물건들이다. 맘에 들어 현장에 나가보면 집주인이 1~2억원을 더 부르는 경우가 다반사라 좋은 땅을 잡기는 하늘의 별따기다.
우선 괜찮은 땅이라고 생각되면 토지이용계획확인서를 떼어봐 면적과 더불어 1,2,3종 인지 준주거지역인지 확인한다. 월세가 연 3~4% 정도 나오는 상가주택의 경우 차분히 기다리면서 신축을 할 수 있다.
고시원이나 원룸이 많이 있는 경우에는 연 수익률이 5%~7%까지 올라가기 때문에 수익률이 3% 대 라면 비싸게 물건이 나왔다고 볼 수 있다.
상가주택수익율이 1%인 경우 2가지의 경우로 살펴볼 수 있다. 첫째는 상가주택가격을 정상가보다 매도자가 높게 부른 경우고 둘째는 상가주택 주인이 외지에 살아서 10년동안 한번도 월세를 올리지 않은 경우라고 볼 수 있다.
하지만 연 1% 정도 임대수익이 나오더라도 도로가 넓은 준주거지역대지라면 다시 한번 분석해볼 필요가 있다. 용적율이 400% 라서 일반주거지역 땅보다 수익률이 높기 때문이다.
박상언 유엔알컨설팅 대표
