임대차 수요와 적정 분양가격이 중요
필자가 경제적으로 어려웠던 시절부터 오피스텔 투자로 종잣돈을 만든만큼 다른 전문가들에 비해 오피스텔투자에 대해 긍정적이다. 단, 오피스텔 시장은 '될 곳만 되는' 양극화가 심한 만큼 옥석 가리기를 하면 말이다.
저금리 추세에 아파트 규제가 본격화되면 갈 곳을 잃은 뭉칫돈이 오피스텔 투자로 몰릴 것으로 본다. 청약 자격에 제한을 두지 않고 중복 청약도 가능한 데다 분양권을 즉시 전매할 수 있어서 일부지역 분양시장에는 떳따방도 날뛰고 있다.
전국 오피스텔 분양 물량은 2011년 3만5215실에서 지난해 6만3499실로 늘었다. 2015년 3만9316실이었던 입주 물량도 2018년 5만4223실까지 증가할 전망이다. 공급량이 늘면서 임대수익률 악화, 공실(空室) 위험은 커졌다.
2017년 1분기 오피스텔 임대수익률은 5.39%로 전년 동기 대비 0.25%p 떨어졌다. 2014년 2분기 이후 줄곧 하락세다. 그럼에도 불구하고 예금금리보다는 높아 투자수요가 몰리고 있다. 하지만 돈되는 곳만 투자가 몰릴 것이다.
오피스텔 투자시 중요한 점은 임대차 수요가 풍부한지 여부와 적정한 분양가격이다
오피스텔은 건축법의 적용을 받아 3.3㎡당 분양가를 산정할 때 계약면적으로 나누기 때문에 공급면적(전용면적+주거공용면적)으로 나누는 아파트보다 분양가가 훨씬 낮은 것처럼 착시 효과를 불러일으킬 수도 있다.
게다가 오피스텔의 분양면적 산정 방식이 벽 중간부터 계산하는 '중심선 치수'가 아닌 실내 벽 안쪽부터 재는 '안목치수'로 통일되면서 전용률이 더 낮아진다는 점도 체크해야 한다. 기존 중심선 치수 방식으로 계산했을 때 오피스텔의 평균 전용률은 40~50% 수준이다.
하지만 벽이 차지하는 면적이 빠진 안목치수로 계산할 경우에는 30~40% 가량으로 더 낮아지게 된다. 이에 따라 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적) 기준으로 계산된 3.3㎡당 분양가가 낮은 것처럼 느껴지더라도 실사용면적 기준으로 산정하면 오히려 아파트에 비해 더 높아질 가능성도 있다.
대기업 입주시점에 맞게 분양받아야
마곡지구처럼 기업 입주로 상주 근로자의 증가가 기대된다는 기사를 보고 미리 선투자하는것도 위험하다. 이미 완공된 오피스텔도 대기업 준공시점과 맞지 않아 당초 예상된 임대료가 대폭 내려갔고 분양가대로 매도도 쉽지 않아 일부오피스텔의 경우 공실이 발생하고 대출이자를 걱정해야 하는 투자자들도 많다.
차라리 분양받는 것보다 오피스텔 입주시기에 맞춰 저렴하게 급매로 받아 임대사업하는게 더 나을 수 있다.
주로 학군과 브랜드 요소까지 꼼꼼히 따져야 하는 아파트와 달리 오피스텔 투자시 가장 중요한 건 '입지'다. 브랜드가 있는 오피스텔을 분양 받는다 해도 세입자에게 월세프리미엄을 요구하기 힘들다. 교통 편한 역세권이 최우선이다. 시세차익을 노리는 아파트와 달리 프리미엄이 잘 붙지 않는 것도 감안해야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표
