예상을 뛰어넘는 고강도대책 재건축 시장 안정될 듯
수요 몰리는 강남권과 인접지역, 공급확대책은 미흡
8.2 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되었고 과천, 세종시도 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다.
투기과열지구 내 3억원이상 주택을 거래할 때는 자금조달 및 입주계획 신고가 의무화돼 증여세 탈세와 위장전입 여부에 대한 조사에 활용된다. 6·19 대책 이후에도 투기수요가 유입돼 주택시장이 과열되자 더 이상 투기와 주택시장 불법행위를 좌시하지 않겠다는 정부의 강력한 의지를 보여준 것이다.
투기과열지구와 투기지역으로 지정으로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려간다.
투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 투기지역에서는 주택담보대출 건수가 세대 당 한 건으로 제한된다. 3채 이상 다주택자가 집을 팔 땐 시세차익의 최고 60%를 세금으로 내야 한다. 장기보유특별공제도 앞으로는 받을 수 없다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려간다.
재건축 아파트의 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지된다. 3억원 이상 주택 구매 시 자금조달 계획과 입주계획 등을 밝히고 추후 증여세 등 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제 적용을 받는다. 지난 2014년 폐지됐던 다주택자에 대한 양도세 중과(重課)도 3년 만에 부활되었다.
1순위 자격 요건 강화
1순위 자격 요건이 까다로워지고 가점제 적용 대상이 확대되는 등 청약제도가 개편된다. 국토부는 주택공급규칙을 개정하고 청약시스템을 개선한 뒤 9월 중 시행할 방침이다.
우선 투기과열지구와 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격을 얻는 가입 기간이 2년으로 늘어난다. 현재까지는 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위가 된다. 국민주택에 한해서는 통장 납입횟수를 24회 이상 채워야 1순위 자격을 얻을 수 있다.
청약 가점제 적용 비율도 확대된다. 현재 민영주택을 공급할 때 일반공급 물량의 일정 비율은 무주택 기간이나 부양가족 수 등을 점수화해 점수가 높은 순으로 입주자를 정하고 남은 물량은 추첨제로 돌리는 가점제가 운용되고 있다.
전용면적 85㎡ 이하 주택의 가점제 비율은 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 청약조정지역에서는 40%에서 75%로 각각 높아진다. 전용 85㎡를 초과한 주택의 경우 청약조정지역에서는 가점제가 적용되지 않았지만 앞으로는 가점제를 30% 할당해야 한다. 투기과열지구의 가점제 비율은 50%로 변함이 없다.
가점제로 주택 청약에 당첨된 세대원은 2년간 가점제 적용을 배제하는 재당첨 제한 제도가 전국에 확대 도입된다. 그동안 투기과열지구나 청약조정지역이 아닌 지역은 재당첨 제한이 없어 일부 가점이 높은 무주택자가 지방의 인기 민영주택을 6개월마다 청약하고 분양권을 전매하는 사례가 많았다.
또 청약 당첨자가 계약을 포기해 미계약분이 발생해 예비입주자를 뽑을 때 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용키로 했다. 가점을 허위로 입력해 당첨 후 계약 포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어내는 불법행위를 막기 위해서다.
민간택지의 분양가상한제와 지방도 전매기간 설정
민간택지의 분양가상한제도 적용 확대된다. 현재 공공택지에 대해서는 분양가상한제가 의무적으로 적용되고 있으나 민간택지에 대해는 지정 시 주택가격의 3개월 상승률이 10% 이상을 기록하는 등 주택법 시행령상 요건을 따라야 한다. 하지만 기준이 너무 까다로워 실제로 적용되는 사례가 드물었다.
이에 국토부는 가격 상승률이나 청약경쟁률 등 정량요건을 완화하는 내용으로 주택법 시행령을 개정해 고분양가가 우려되는 지역은 분양가상한제 지역으로 선정할 예정이다. 지방의 민간택지 주택에 대해서도 분양권 전매제한 기간이 설정된다.
지방 광역시의 민간택지 전매제한 기간을 6개월로 설정하기로 했다. 이중 청약조정지역인 부산 해운대와 수영, 연제, 동래 등 7개구의 전매제한 기간은 1년 6개월이나 소유권이전 등기 때까지로 설정할 방침이다. 민간택지의 분양가상한제 적용을 늘리고자 지정 요건을 완화하는 방안도 추진된다.
오피스텔로 투기수요가 쏠리는 풍선효과를 막기 위해 인터넷 청약이 도입되고 청약조정지역에서는 투기과열지구와 같이 분양권 전매가 금지된다.
주택 공급을 늘리기 위해 그린벨트 해제 등을 통해 수도권에 신규 공공택지를 확보하고, 신혼부부를 위한 분양형 임대주택인 '(가칭) 신혼희망타운'을 연간 5만호 씩 추가로 공급하는 방안도 추진된다.
세제보다 적재적소 공급 늘려줘야
이번 대책으로 당분간 재건축 단지를 중심으로 아파트 가격이 상당부분 안정될 것으로 보인다.
특히 서울을 비롯한 수도권 부산 등 정비사업을 중심으로 투기수요가 가격상승을 이끌었던 상황에서 규제 강도가 높아지면서 영향이 불가피해 수요가 위축되면서 가격은 조정될 가능성이 커졌다. 하반기 입주물량 증가와 금리상승·재건축초과이익환수제 등 악재가 있는 상황에서 규제로 상단기간 수요심리가 위축될 것으로 보인다.
하지만 강남 등 수요가 몰리는 지역에 대한 적정수준의 공급이 이뤄지지 않고서는 '노무현 정부 시즌 2'가 재연될 수밖에 없다. 노무현 정부는 임기 첫해인 2003년 종합부동산세 도입을 골자로 하는 10·29 대책을 시작으로 2004년을 제외한 나머지 4년 동안 무려 12번의 부동산 안정화 방안을 발표했다.
하지만 대책 초반에만 가격 상승세가 반짝 꺾였다가 다시 치솟는 일이 되풀이되곤 했다. 결과적으로 임기 5년간 서울 강남 11구 주택매매가격 종합 지수가 51.3% 급등하는 등 사실상 'KO패' 당했다.
노무현 정부의 부동산 정책 실패는 '투기와의 전쟁'을 선포하고 수요 억제에만 매달리다 보니 임기 초반 공급 확대에는 소홀했던 점이 원인이다. 세제 등 집값 잡기에만 집중할 경우 노무현 정부 상황이 되풀이될 수밖에 없다.
강남권 재건축 아파트의 인기가 높다면 용적률 등 규제를 획기적으로 풀고 이익금은 전액 아파트 등 실물로 환수해 중서민들에게 공급, 즉 적재적소에 공급을 늘려줘야 한다.
보유세 강화와 후분양제 도입이 이번 규제에서도 제외되고 저금리에 시중에 풍부한 유동자금, 높은 전세가격 그리고 내년 지방선거를 호재로 인식하는 투자자들이 많아 언제든지 아파트가격 재상승 가능성은 남아있다.
