8.2 대책이후에도 강남권을 중심으로 집값이 반등, 청약경쟁율 고공행진으로 추석이후 추가 부동산 규제가 나올 것으로 예상된다. 따라서 다주택자들은 개발호재나 절세를 잘 생각해 현명하게 보유나 매도를 선택해야 한다.
부동산을 많이 보유하고 있다고 해서 전부 돈이 되는 것은 아니다. 오히려 보유세 증가와 양도세 중과의 영향으로 무거운 짐이 될 수도 있다.
부동산을 적절한 타이밍 좋은 가격에 잘 팔기 원하는 시장 참여자들은 우선 최근 발표된 정부정책부터 차근차근 정리해보고 보유하고 있는 부동산에 미치는 영향부터 생각해봐야 한다. 정책을 잘 숙지한 후 하루라도 빨리 보유해야 할 것과 처분해야 할 부동산을 판단해 매도하는 것이 좋다.
매도·보유·임대사업 선택해야
8.2 부동산 대책 이후 다주택자들이 보유와 매도에 대한 고민이 깊어지고 있다. 당장 2018년 4월 1일부터는 지역에 따라 양도소득세가 중과되기 때문이다. 3주택 이상일 경우 조정대상지역 내 보유자의 양도세가 가장 많이 늘어난다. 투기지역으로 지정되면 양도세에 10%포인트의 가산세가 부과된다.
2018년 3월 31일까지 장기보유특별공제가 적용되는 것을 감안하면 격차가 크게 난다. 대출이 많은 주택, 세금이 많이 늘어나는 지역에 보유한 주택, 유동성이 부족한 갭투자자들을 중심으로 포트폴리오를 정리할 필요가 있다.
내년 지방선거가 끝날 때까지는 보유세가 급격하게 오르지 않을 것으로 보기 때문에 월세가 충분히 나온 아파트를 실수요입장에서 장기 보유할 계획이 있다면 계속 가지고 가는 것도 좋다.
인천 송도·청라, 안양 평촌신도시 등은 8.2 부동산 규제를 피해갔지만 추격매수를 하는 것은 바람직하지 않다. 다주택자들을 중심으로 서울지역보다는 이들 지역을 먼저 매도할 수 있기 때문이다. 주택임대사업에 대한 완화책이 계속 나오고 있는 만큼 임대사업자 등록하는 것도 한 방법이 될 수 있다.
미래가치까지 고려해 처분할 부동산을 골라라
중장기적으로 보면 늘어나는 세금만 가지고 매도여부를 결정하는 것은 바람직하지 않고 보유 부동산에 대한 미래 투자가치도 따져 봐야 한다.
우선 개발계획도 없고 주거환경을 비롯해 교육 및 교통환경이 떨어지는 지역, 월세수익률이 낮은 지역은 우선적으로 매도를 고려해야 한다. 8.2 부동산 대책으로 이런 부동산을 계속 보유하는것은 짐만 될 뿐이다. 수익형 부동산의 경우도 갈수록 임대수익이 떨어지거나 미래 투자가치가 불투명하면 가급적 빠른 시일 내 처분 하는 게 바람직하다.
세법도 고려해서 매도순서를 정해라
매매차익이 적은 주택을 먼저 처분하고 매매차익이 큰 주택은 1가구 비과세 혜택을 받는게 좋다.
또한 투기지역내 주택 매도자에 대한 양도세 중과(+10%포인트)는 말 그대로 투기지역 내 주택을 매도하는 3주택 이상 보유자에게만 적용된다. 3주택 이상 보유자라도 비투기지역 내 주택을 매도하는 경우에는 양도세 중과 대상이 아니다.
조정대상지역 이외 지역에 있는 집은 양도세 중과 대상이 아니기 때문에 일반세율로 양도세를 내면 된다.
특히 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 주택에 포함되기 때문에 세제면에서 불리할 수도 있다. 따라서 양도 당시 사업용으로 신고하고 실제 주거용으로 사용하더라도 세입자의 전입신고와 소득공제 여부를 잘 점점해 매도에 나서야 한다. 박상언 유엔알컨설팅 대표
